浦东写字楼市场的现状及发展趋势.ppt

MSR 目录 一、前言········································································································2 二、浦东写字楼市场的现状及发展趋势·································································3 三、区域内写字楼竞争市场分析·································································9 四、写字楼买家和租户需求分析····················································24 五、基地条件分析·····················································································57 六、总结····································································································66 前言 浦东写字楼市场的现状及发展趋势 定义 陆家嘴区域的优质写字楼 浦东新区写字楼历年供需、租金及发展趋势 区域内写字楼竞争市场分析 写字楼竞争性项目确定 本项目的竞争性项目确定原则： ? 在地理位置上具有一定的竞争性； ? 物业的开发盈利模式为出租/售物 业； ? 物业具有较高的建筑品质； 根据上述原则，我们选取了下列区域内 未来供应项目作为本案的将来主要竞争 对手： 张江高科技园区 康桥工业园区 金桥出口加工区 分散（杨高南路、沪南路沿线、 恒大建材城部分企业及项目周边） 一、张江高科技园区 园区介绍 上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于 浦东新区中部，占地25平方公里，划分为技术创新 区、高科技产业区、科研教育区、生活区四大板块。 张江园区是经国务院、上海市政府批准的浦东新区中 四个先行重点开发的小区之一。 经过十六年的开发建设，在上海市委、市政府颁 布的“聚焦张江”的战略决策指引下，张江高科以集成电 路、软件、生物医药为主导产业，飞速发展为多功 能、高效益，现代化的新兴综合产业园区。截止2006 年底，园区累计注册企业4862家，其中累计批准外商 投资企业1981家，吸引外商投资总额162.91亿美元， 完成固定资产投资达819.05亿元。2006年，园区实现 经营总收入约 531.83亿元， 税收39.64亿 元，工业总产 值302.63亿 元，出口交 货值179.15亿元，吸引各类研发中心91家，累计申请 专利4032项。 如今，园区已构筑了国家上海生物医药科技产业 基地、国家信息产业基地和科技创业基地的基本框 架。在科技创新方面，园区拥有多模式、多类型的孵 化器，建有国家火炬创业园、国家留学人员创业园， 一批新经济企业实现了大踏步的飞跃。 张江高科技园区的工业总产值近五年来  飞速增长，从2003年至2007年，产值由 原来的85.44亿元飞跃至2007年产值398 亿元。可以看出张江高科的发展势头良 好。 张江高科技园区产业导向： 集成电路产业 银行卡产业 生物医药产业 国家信息安全产业 软件产业 光电子产业 文化科技创意产业 现代医疗器械产业 园区内现有典型案例分析 张江大厦： 总建筑面积4.5万平方米，2004年落成。截 止至2007年末，平均售价24000元，租金3.6-5元 /平米/日，物业管理费22元/平米/月，随着张江园 区设施的不断完善，新进企业不断增加，张江大 厦的入住率稳步上升，最高达到92.5%。 二、康桥工业园区 康桥自成立以来，入驻企业的生产经营状况稳定，产销两旺。工业总产值稳步上升。截止至2007年，产值已达到500亿元。 康桥工业园区主要由以下五大产业构成： 电子信息 医疗器械 电子电器 汽车零部件 新型材料 园区内现有典型案例分析 阳光大厦 总建筑面积2.7万平方米，2006年落成。 截止至2007年末，平均售价12000元/平方米， 租金1.3元/平米