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星悦城竞品房源监控 竞品房源统计 户型面积和比例 　 一房 两房 两房变三房 三房 四房（三变四） 面积 区间 46~49㎡ 76~95㎡ 52~97㎡ 100~139㎡ 133~300㎡ 比例 12.7% 31% 34.9% 17.5% 4.7% 本案 面积 - - 80㎡ 88~114㎡ 136㎡ 套数 - - 128套 228套 32套 比例 - - 32.9% 58.8% 8.2% 1、从竞争项目的总体户型配比来看，两房变三房（含LOFT）供应量最大，占34.9%。其次为纯正两房，占比31%。另外，一房占12.7%，纯正三房占比17.5%，四房及以上占比4.7%； 2、本案的户型面积在与竞争项目的对比中均处于各户型面积低值，良好的面积控制有利于项目对刚性需求客户的竞争，本案的销售重点仍应放在三房的销售上。 关于一房 项目 面积 套数 占比 总价范围 卖点 银泰御华园二期 46 240 50% 40万 总价低，赠送 49 240 50% 48万 1、竞争市场上现阶段尚无纯正一房供应，后期主要集中在银泰御华园一个项目； 2、在总价上与本案均没有直接竞争关系，但由于49㎡户型赠送面积较大，可实现一房变两房功能，因此对本项目80㎡两房产品具有一定影响，且其更具竞争力。 A1户型 一房两厅两卫 （49.33㎡） 关于两房 项目 面积 套数 占比 总价范围 卖点 幸福时代 83㎡ 272 23.1% 74万 户型方正，赠送大阳台 95㎡ 136 11.6% 85万 天伦美伦美舍 76~90㎡ 246 20.9% 62~74万 两房双阳台设计，赠送面积较多，且户型设计方正 富强天合园 83~93㎡ 406 34.5% 68~76万 户型紧凑，可变性较差 汉口城市广场 86㎡ 116 9.9% 79万 双阳台设计，设备平台全赠送可改大阳台，卧室全朝南 合计 1176 100% 1、竞争市场上纯正两房产品供应分布较为均衡，主要由幸福时代、天伦美伦美舍、富强天合园和汉口城市广场供应； 2、现阶段相较本案80㎡两房产品竞争力较大的有天伦美伦美舍76㎡两房产品，其具备总价优势且功能实用；而幸福时代83㎡大阳台两房和汉口城市广场86㎡双阳台两房产品总价较高但居住舒适度较高，本项目80㎡两房在总价上具有一定优势。 关于两房 幸福时代 2室2厅1卫 83㎡ 天伦美伦美舍 2室2厅1卫 76㎡ 关于两房 富强天合园 2室2厅1卫 83㎡ 汉口城市广场 2室2厅1卫 86㎡ 关于两房变三房 项目 面积 套数 占比 总价范围 卖点 圣城阳光丽景 52~57㎡ 770 58.2% 67~74万 双层空间，可变性高 鼎盛华城 90㎡ 62 4.7% 87万 赠送空中花园，可改一间次卧 汉口城市广场 95~97㎡ 372 28.1% 88~90万 赠送阳光房、设备平台和大阳台，赠送面积较多，得房率高，南北通透舒适度高 银泰御华园二期 95㎡ 120 9.1% 104万 赠送面积高达39㎡ 合计 1324 100% 1、今年下半年后湖市场两房变三房产品竞争十分激烈，有圣城阳光丽景、鼎盛华城、汉口城市广场及银泰御华园； 2、其中圣城阳光丽景为LOFT户型，总价具有较为明显的优势，对本项目两房、两变三甚至三房产品均具有一定干扰。 3、其他纯住宅项目中，本项目89㎡两房的总价较汉口城市广场及银泰御华园二期更具有优势，项目旁边的富强天合园无论户型还是总价均对本项目构成较强干扰。 关于两房变三房 圣城阳光丽景 C1户型 三室两厅两卫 （54㎡） 圣城阳光丽景 A2户型 三室两厅两卫 （56㎡） 关于两房变三房 汉口城市广场 A户型 两室两厅一卫 （97㎡） 与一期户型相同 银泰御华园二期 C4户型 两室两厅一卫 （95㎡） 关于两房变三房 鼎盛华城 A3户型 两室两厅一卫 （90-91㎡） 汉口城市广场 A1户型 两室两厅一卫 （95㎡） 关于三房 项目 面积 套数 占比 总价范围 卖点 幸福时代 109㎡ 68 10.7% 98万 户型方正，两厅面积较大 天伦美伦美舍 100~122㎡ 182 28.6% 82~100万 多为双阳台设计，赠送面积较大，得房率较高 富强天合园 114~121㎡ 145 22.8% 93~99万 两厅面积紧凑，双阳台设计 鼎盛华城 139㎡ 31 4.9% 134万 入户花园，双阳台 银泰御华园二期 118~135㎡ 210 33% 110~120万 阳台飘窗面积赠送 合计 636 100% 1、下半年有幸福时代、天伦美伦美舍、富强天合园、鼎盛华城、银泰御华园二期等项目有三房产品入市，面积从100㎡至139㎡不等。 2、紧凑三房面积主要在100~120㎡以内，总价控制在100万以内