某地产项目投资分析报告.doc

目 录 摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、主要经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表 摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的主要目的：为投资者在该地段进行投资决策提供依据，并根据投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、主要假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认真的态度在严格的市场调研的基础上完成的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则，方案二具有很强的适应性和广阔的发展前景。并且，方案二的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，并且抗风险性能比较强，具有很强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 经济指标 方案A 方案B 项目总投资 23236 26767 项目总销售收入 34149 38196 利润总额 9035 11328 税前投资利润率 38.88% 45.74% 财务内部利润率 52.32% 64.4% 盈亏平衡点销售率 75.33% 71.78% 项目单位成本 1942 2078 项目销售价格 2700 3080 F、两种开发方案的配置 配置情况 方案A 方案B 电梯 普通 名牌 门、窗 普通 高档 楼地面 水泥压光 高档地面砖 建筑外墙 高级防水涂料 精品外墙转 卫生间、厨房装修 简装 精装 防盗门 高级防水涂料 精品外墙转 采暖 集体供暖铝合金散热片 集中供暖地热 物业管理 一般物业管理 封闭式物业管理 园林景观 普通绿化 园林景观 一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分别毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，并且8、2、36路公 交车可以直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，并且菜市场、银行、 超市、医疗门诊等商业网点聚集，配套设施非常完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞阶段的成长型城市，近几年其经济发展迅速，固定资产投资增长较快，城市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中率先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势非常明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个非常便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂蒙大地对外联系的时空距离大大缩短，客流、物流、资金流、信息流在这里纵横交汇，内外双向互动，辐射面非常广，一个大开放、大交融、大发展的格局已经初步形成。 2、房地产行业 房地产业在临沂一直作为朝阳产业，近几年临沂市房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势，投资结构继续改善，开发到位资金比较充足，商品房价稳中趋升，市场销售形势平稳，基本处于健康发展阶段。临沂市2002年底的城市化水平是32.9％，按照临沂市政府确定的城市化目标到2015年，全市城市化水平要达到50％以上，这需要向城镇转移农业人口237万人，同时临沂城城市人口由现在的70多万人要发展到2015年的100万人。按3.5人一套房，每套100平方米计算， 2005年到2015年的10年里全市每年将需新建住宅500万左右平方米，临沂城每年需新建住宅70万平方米左右，但根据2002年全市住房新开工面积113万平方米(不包含平房建设)，临沂城53万平方米的情况来看，离城市化的要求还有相当差距，县城和建制镇的差距更大。并且临沂市政府最近又提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域特大中心城市，这为房地产业打开了广阔的发展空 间。 三、开发模式 1、用地主要经济技术指标表 项目 指标 单位 规划总用地 11.66 公顷 其中 居住组团用地 6.65 公顷 非配套公建用地 4.37 公顷 小区建筑面积 11.25 万平方米 其中 小高层住宅面积 7.78 万平方米 高层