某别墅策划方案解析.ppt

本报告是严格保密的。 透支嵖岈山的别墅价值嵖岈有墅，于斯为尊 我们的目标 ??带来高于市场的经济回报,实现项目利润最大化； ??创造项目的品牌价值，树立良好的社会形象； ??通过本项目成功开发提升嵖岈山旅游风景区的土地价值。 为实现项目最大价值，我们应该： 透支嵖岈山的别墅价值 市场扫描1:供求 供应不足, 消费欲望未充分撬动 市场扫描2:价格 目前价格天花板还有较大上升空间 目前国内部分旅游地产投资分析:(非全部) 热点区域 热点因素分析 三亚 在三亚的购房人群中，逾80%是岛外和国外人士，其中长期栖居者占50%，短期度假和投资者各占25%。但三亚湾的房价与香港、夏威夷等相比则相差较多，将享有更广阔升值空间。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础，买房度假成为富豪的时尚。 青岛 青岛各大度假区的开发正在为旅游房地产提供全新的发展空间。2005年，青岛市提出了建设国际海滨度假城市的总目标，实施“旅游精品工程”，构建以度假旅游为核心、以精品项目为支撑的多元化旅游产品体系，打造国际化的海滨度假旅游城市。 桂林 桂林2004年才开始运作旅游地产模式。桂林每年游客一千多万，其中境外游客超过百万，加上每年在桂林的会展，让桂林成为一个不可多得的适宜旅游地产投资的城市。 黄山 黄山的自然名胜区的身份让其旅游地产有着极大的上升空间。值得关注不仅仅是黄山被世界教科文组织正式列为“世界自然文化双遗产”，屯溪、歙县、西递、宏村等一系列以徽州文化为主题的旅游景点的兴起使黄山周边形成了越来越庞大的景点群，而这些景点群正在为旅游地产的蓬勃兴起奠定基础，开发商拥有更大的空间来拓展，更多的旅游地产的投资客被吸引到这一景点群. 目前国内部分旅游地产投资分析: 优秀的自然和人居环境 悠久的历史文化积淀 广阔的升值空间 优质的旅游地产运营模式 热点因素 唯一的嵖岈山—文化价值不容低估 国家级地质公园、国家“AAAA”级旅游区、河南省十大热点景区和18个重点风景区之一。嵖岈山山区位优越，交通便利，气候宜人，资源丰富，历史悠久，人文璀璨，素有“中原盆景”、“华夏图腾林”、“地质公园”、“西游记全书”和“东方第一社”之美誉。 区域属性和项目属性的判断 对于旅游区的项目而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度 国家级地质公园、国家“AAAA”级旅游区、 河南省十大热点景区和18个重点风景区之一 ??区域属性：地处于旅游风景区边缘地段，相对旅游度假区的核心区域； 地处嵖岈山生态风景区中，可以远眺山景 >>区域属性带来的支撑点：旅游度假经济 分析：随着未来旅游从商务旅游向中长期渡假旅游的转换，及嵖岈山景区市场的深度发展，未来景区的接待人数必将呈现快速增长趋势。 旅游地产发展趋向 ?特征一：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化 ?特征二：主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合 ?特征三：租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施 ?特征四：品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合 ?我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。 >> 那么项目核心的竞争力在哪里呢？ 说山景吗，不明显！ 项目四面临山，但山景资源在河南很普遍， 因而山景不明显也不稀缺。 显然,“山”并不能形成我们的核心竞争力！ ?产品创新，做市场的引导者 通过我们对市场的调研分析，目前嵖岈山别墅地产尚处于初级发展阶段，需要在建筑规划、园林景观、产品创新、立面风格等方面多下功夫，为本项目创造了较大的提升空间，为项目的增值带来机会点！ "产品创新”将是我们最有力的核心竞争力之一！ ?提升投资价值，实现多方共赢 目前嵖岈山的旅游渡假型物业整体投资潜力尚未被挖掘，单一化的营销模式带来的是被弱化的投资潜力，因此本项目可在营销模式上有所创新，实现投资价值的最大化，最终达到客户、开发商等多方的共赢。 “提升投资价值”也是我们最有力的核心竞争力之一！ ?提高服务水平，增加项目附加值 ?◇目前嵖岈山的房地产市场物业管理水平尚处于初级发展阶段，而物业管理水平的高低最直接体现项目形象，也是衡量物业档次的主要因素之一； ?“提升服务水平”也是我们最有力的核心竞争力之一！ ?精准地营销策略，有力的市场支撑 ?目前嵖岈山主要游客集中河南省区域内，客源分散，只有通过最精准有效地方式挖掘客户，才能减少推广成本，最快速度实现利润最大化。 “精准的营销策略”也是我们最有力的核心竞争力之一！ 站在市场的至高点，贴现未来 ?其实从某种意义上来说，初级发展的旅游房地产市场存在着一定的利好，在某一程度上为本项目带来了更大的市场空白点及机会点，我们希望我们是站在一个高度看项目，挖掘市场潜在的价值，