第7财教材务分析.pdfVIP

第七章 财务分析 7 财务分析 7.1 定位为写字楼项目的财务分析（考虑按照租赁方式收回投资） 7.1.0 财务分析结果简述 为了考察以上写字楼方案的可行性，本行对本项目方案做了详细的财务分 析，财务分析的结果如下： 月租金 动态投资 财务分 （元/平方 建筑成本 净现值 内部收益 回 收 期 析结果 米建筑面 （平方米） （元） 率（%） (年) 积） 贴现率 60 4,000 24,902,843 10.17% 21.5 （8%） 7.1.1 注释及假设 项目基本技术指标如下： 五五路项目一期总占地面积为4,523.388 平方米，容积率为8，公建部分建 筑面积为15,000 平方米，写字楼部分总建筑面积约为25,000 平方米。 ·项目土地使用期说明 按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定， 商业、旅游、娱乐用地为四十年；因为本项目用途定位为写字楼，故按照 土地使用权出让的四十年计算，即假设土地使用期限从2005 年7 月1 日至 2045 年6 月30 日止。 ·项目开发周期说明 写字楼部分开发时间为2005 年7 月1 日至2006 年 12 月31 日，开发周期 共1.5 年,2007 年1 月1 日投入使用。 大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 218 第七章 财务分析 ·项目经营周期说明 由于写字楼部分土地使用期为40 年，开发周期为1.5年，故本项目将于2007 年1 月1 日投入使用，经营周期为38.5 年，即从2007 年1 月1 日至2045 年6 月30 日止。 租金价格预测 写字楼部分采用出租方式经营，自写字楼全部竣工投入使用时（即2007 年 1 月1 日）开始出租，出租期为2007 年1 月1 日到2045 年6 月30 日，共 38.5 年。 租金预测的主要依据为： 同比写字楼项目的租金水平、发展趋势； 投资成本、其他开支、税费及利润； 租户的支付能力； 经济发展和该区域远期规划及前景； 建议租金： 每天租金 年租金 月租金 (元/每平方米建筑面积) (元/每平方米建筑面积) (元/每平方米建筑面积) （不含物业管理费） （不含物业管理费） （不含物业管理费） 2.0 720 60 写字楼出租率预测 写字楼部分第一年出租率为40%，第二年出租率为60%，第三年开始每年的 出租率为90% 时期 年份 出租率（%） 大连上方房地产开发有限公司[五五路地块项目]市场研究报告 219 第七章 财务分析 出租第一年 2007 年1 月1 日—2007 年12 月31 日 40 出租第二年 2008