商业地产终结版.ppt

ＣＢＤ的基本特征： 1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 2、拥有商务空间的最高聚集度； 3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； 4、拥有最高的地价； 5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度； 6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域 重合的趋势显著。 感谢大家！ 制作人：张祺 贾甜甜 * 第一节 * 第一节 第一节 * 第三篇：商业地产与住宅地产的比较 开发模式 商业地产：复合型产业，由地产商、投资商、经营者、物业管理者有机结合起来的。 经营思路 住宅地产：大多数地产商都抱着“买房子就走”的经营思路，属于一次性高价消费。 商业地产：需要完善规划和长期经营。 操作难度 商业地产较住宅地产难度差异较大。 赢利 住宅地产属于一次性高消费，是一种买断的产品 商业地产则是长期经营的开始，需要不断地注入资金，用于长期回报。 商业地产与住宅地产的比较 商业地产的首要价值 体现在地理位置 1 销售、营销不一样 2 功能、用途不一样 3 对物业的要求不一样 4 消费环节不一样 5 产品设计不一样 6 目标顾客不一样 7 投资回报形式不一样 8 专业性区别 9 商业地产与住宅地产的具体比较 专业性区别 总体来说商业地产要求更加专业,商业地产不仅需要专业规划、设计、市场调整、立项定位、还需要专业代理机构的营销策划，推广，专业的经营管理做后期服务。 从投资角度来看，住宅可以用来自用，是保值投资，风险极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低。 从开发的角度来看，则可以规划、开发流程、利益三大层面作出比较： 1.规划区别 2.开发流程区别 商业项目开发需： 1.培训期：商业项目的前期调研、定位、规划、招商； 2.运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年 3.调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整； 3.利益关系区别 第四篇：商业地产案例分析案例分析 厦门·SM城市广场 SM城市广场简介 SM城市广场是菲律宾SM集团在中国的首项投资，雄踞仙岳路与嘉禾路的交界处，建筑面积达126000平方米，共有6层。 国内外知名企业沃尔玛、屈臣氏、来雅百货、赛博数码广场、麦当劳、肯德基纷纷入驻，更有数百家中外名店拱卫四方，规划中家居卖场、家电卖场、展览中心、商务中心、健身中心、大型美食广场……浓缩了现代都市生活的各种内容，引领厦门“一站式”购物、娱乐、美食新潮流，全面呈现精致生活。 SM广场的商业布局 SM融大卖场、百货、专卖店、精品店于一体（这里有包罗万象的沃尔玛、清新美态的屈臣氏） 地下一层精品荟萃，特产云集； 一楼精致优雅、众多品牌服饰店、皮具店全面提升您的生活品味； 二楼的来雅美食街采用仿露天式设计，蓝天吊顶配合街灯、绿树，充满欧陆风情。美食街以台湾风味为主基调，兼顾南北小吃，数不胜数的招牌菜让人垂涎三尺。麦当劳、肯德基、日本多桑料理，罗莎牛排等外来风味与南翔小笼、扁食嫂、龙门客栈等传统小吃交相辉映，全面满足您挑剔的胃口 三楼风格各异的男女服饰、童装争妍斗艳；赛博数码广场集3C产品（电脑产品、通讯产品和消费类电子产品）于一体以及全省最大的书城“厦门图书文化城”让您紧扣时代脉搏。 SM商业广场功能分布图 SM城市广场按功能划分购物：餐饮：休闲娱乐：其他=74：12：8：6，休闲娱乐比例明显偏少，根据SM二期规划将加大休闲娱乐及餐饮的比例 商业地产失败案例分析 厦门明发广场 厦门.明发商业广场 作为一个目前全球最大的市中心商业MALL，明发商业广场对于整个行业所带来的影响是非常广泛的，这种影响如一把双刃剑，正面影响将为开发商带来巨大的利益，而负面影响将使开发商寸步难行。  其实目前国内商业地产开发所缺乏的最核心问题的有三个： 一、体量要做多大 二、以销售目标为导向还是长期持有经营为导向 三、产品规划：商业是有生命力的，对产品的规划有其特殊的要求，结构、人流动线、物流动线、视线、立面......每个细节都影响未来商业经营的活力 明发商业广场失败的具体原因： 1、市政条件 ：尴尬的市政环境 2、政府硬规 ：政府硬规里该地块必须建设纯商业 3、开发商的贪婪：建了3000多间的独立店，如此数量规模的独立店在一个MALL里面，可谓创造了世界第一 4、住宅开发理念 5、高售价与高租金的矛盾 6、不懂商业规划 7、招商，死在3000间独立店手里：明发的主力店招商是较为成功的，吸引了家乐福、百安居、苏宁、新世界等大型商户的进驻，但3000间的独立店，是个不可逾越的