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北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近 固安没有在北京城市空间新格局的两带上 大北京规划对固安的影响分析 固安 廊坊 天津 大廊坊规划 大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。 固安目前的发展起点是规划中的三大主团最低的； 廊坊的部分产业可以放在固安发展 资料来源：访谈 固安县规划 固安新城规划基于老城区，发展的核心主团为汽车工业园、纺织工业园区及新城核心区 新城规划核心区作为未来的城市中心区，土地价值最高 老城区 规划核心区 纺织工业园 工业园区 三大规划对本区域土地价值判断方法 分别判断北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响 根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 规划核 心区 老城区 纺织工 业园 工业园区 来自 廊坊 的影响力 固安发展方向 来自北 京的影 响力 由以上分析，规划因素对土地价值的评分如下图所示 注释 很好：20， 好：15分 一般：10分， 差：5分 宗地现状及内部资源分析 本项目地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡 地块内除道路及少量的已建设用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地 7 8、地块内道路 7、已建房屋 6、林地 5、果林 4、永定河 3、京九铁路 2、106国道 1、自然村庄 ① ③ ④ ⑥ ⑤ ⑦ ② ⑦ ⑧ 由以上分析，土地内部资源评分如下图所示 注释 很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响因素的不同权重进行分析 根据特尔菲法确定的权重，进行土地现状分析； 按照权重值的变化，进行两次弹性分析； 按照特尔菲法现状分析及弹性分析的结果，分别绘制三张取地红线图 根据绘制出的红线图，确定核心价值区与取地范围 分析方法 特尔菲法现状分析(1) 注释 很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 特尔菲法现状分析(2) 注释 很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图 根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大 红线所围合成的区域为土地价值最大的区域 为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上 取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域 根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积 淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地 标色为淡兰色的宗地面积和为22.37平方公里 根据现实运做，取地规模为20.80~22.80平方公里 本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域 弹性分析一（1） 注释 很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 弹性分析一（2） 注释 很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图 根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大 红线所围合成的区域为土地价值最大的区域 为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上 取地范围西起西玉、柏村，东至纪庄 取地范围如红线所围合的区域 根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积 淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地 标色为淡兰色的宗地面积和为26.34平方公里 根据现实运做，取地规模为24.34~26.34平方公里 本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域 弹性分析二（1） 注释 很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 弹性分析二（2） 注释 很好：20 好：15分 一般：10分 差：5分 根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图 根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大 红线所围合成的区域为土地价值最大的区域 为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上 通过比较特尔菲法现状分析及弹性分析结果，世联得出区域价值核心区 弹性分析一 弹性分析二 在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次验证，确定在任何可能情况下的本区域绝对核心价值区。世联依此取三次分析结果的交集。 特尔菲法分析 区域核心价值区 区域土地核心价值区为