房地产项目拍卖投标方案.doc

××房地产项目拍卖投标方案 (2009-05-27 16:49:14) 一、拍卖标的基本情况 1、规格及数量 　　标的用地面积－－－㎡，折合－－－亩。 2、使用性质及年限 ①性质：标的由两块相连的含厂房建筑物的土地组成，其中工业用地－－－㎡（折合－－亩），商住用地－－－.5㎡（折合－－亩）。 ②年限：根据最新土地证资料显示，两块土地均为国有出让用地，其中工业用地的使用年限至2051年6月5日止，商住用地的使用年限至2071年6月5日止。 3、产权情况 土地证齐全，手续完备，权属清晰。 4、地块现状 标的用地位于中山市石岐区及南区交界处，呈不规则曲尺型形状，北至白石涌，南面部分至岐关西路河涌，部分与××有限公司厂房用地相接，西临悦来南路，东至新规划路。该地块周边主要是一些旧式楼盘及厂房，楼龄均超过15年，如标的用地西面为悦来花园、上海城，北面为南兴花园、悦来新村，南面紧邻另一厂房用地，标的周边目前暂没有新楼盘，周围商业气氛一般，但在中山市中心城区土地资源日趋紧张的情况下，该地块仍属位置较优越的一幅地块。 二、拍卖标的优、劣势分析 （一）优势： 1．城区优势。标的用地地处中山市石岐区与南区交界处，离中山市主要干道――博爱路、环市路等仅有百米之遥，交通便利，地理优势十分明显，在中山市城区土地资源日益稀少的背景下，标的土地面积又超过80亩，使该地块十分适宜中型商业住宅区的开发，如果该地块价格合理，一经推出，一定会受到房地产开发商的追捧。 2．沿江概念。标的北面为白石涌，虽目前道路未通，但该路的建设已纳入市城建规划，一旦通车，小区北面可建成一条商业街，其商业价值将大大提升。 （二）劣势： 1、该地块目前大部分仍为工业用地，买受人购得土地后需办理转功能手续后方可进行开发，在改变土地功能方面审批严格，手续繁杂，费用昂贵。 2、该地块目前商业位置较佳的西面（悦来南路），主要临街位置各有两幢建筑物不属于标的范围内，另外，北面又有二幢楼不属于标的范围，使得标的的商业价值大打折扣，如到时买受人无法将以上4幢楼一起成功购入，将难以作好楼盘的规划，同时由于这几幢旧楼的存在，还将大大影响楼盘的景观，进而对楼盘售价产生负面的影响。 3、由于标的北面、东面尚未通路，南面大部分与另一地块相隔，目前，只有标的的西北角可作为小区出入口，由于出入口狭隘，可供商铺开发的面积很小。 4、地块形状不规则。标的地块形状为不规则的曲尺型，难于规划。 5、标的的搬迁问题。标的范围内仍有几间工厂在运作，标的成交后何时能搬迁尚不明确，也即标的目前为不交吉状态，使买受人面临较大的风险。 6、政府规划道路实施的不确定性。标的北面、东面均为政府规划路段，尚未开始建设，何时建设目前还没有时间表，这些关键因素的不确定性对标的用地的房地产开发将产生重大影响。 三、土地价值分析 标的用地适宜采用对比法进行价格估算，由于现有房产破旧，无开发利用价值，且只能作土地价值分析。就在三个月前，与标的相邻西南边的一块40多亩的商住地拍卖成交价为150万元/亩。标的用地与之相比，有如下差距，需进行系数调整：①宏观环境差距。去年10月份后，国家出台一系列的宏观调控政策，如“第二套房”政策等，对房地产市场造成较大的冲击，房地产热降温明显，据了解，07年12月份，受政策影响，广州楼盘成交价平均下降20％左右，最近广州国土局土地拍卖，多幅土地竞出现了少见的流拍局面，中山毗邻广州，房地产市场也大受影响，目前大部分投资者都在观望，而参照标的成交于“第二套房”政策公布实施前，为去年房地产市场最高峰的时期。因此，应以20%的系数进行调整。②综合条件差距。标的用地现状的不规则、不交吉、需办理转功能等方面同参考标的相比，处于劣势,应加上10%的调整系数。 因此，标的用地为商住地的市场价（含费用）为： 150万元/亩×（1-20%-10%）=105万元/亩 ??四、拍卖保留价分析： ????? 根据买卖双方费用承担的不同，我司提出以下方案供贵司选择，具体建议如下： ???? 1、由买受人承担标的工业用地转商住用地费用，其涉及的费用如下： A. 转功能费用： 根据最新的中山市国土资源局提供的该幅土地基准地价，工业为370元/m2，商住为825元/m2)，标的工业部分面积为50328.6 m2， 故转功能费用为： ???? 50328.6×（825-370）＝2289.9513万元； ???? 按105万元/亩计算标的市场价值，标的价值为81.32×105＝8538.6万元； ??? 减去转功能费用，平均每亩为：（8538.6-2289.9513）/81.32＝76.84万元/亩 B .过户费用： ①? 土地增值税：76.84万元/亩×81.32亩×1%＝62.48万元 ②? 营业税及附加：76.84万元/亩×81.32亩×5.5％