基于大类资产配置视角下的商业地产行业研究框架_核心商业地产_稳健的长跑冠军.pdfVIP

行 业 及 研报客 产 房地产 业 2019 年 06 月 28 日 行 核心商业地产，稳健的长跑冠军 业 研 / 究 看好 ——基于大类资产配置视角下的商业地产行业研究框架 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示： 新型城镇化利好城市群长期发展-解读 《2019 年新型城镇化重点任务》 2019  商业地产具有良好的资产配置属性，收益率稳定，波动率小，夏普比率高于十年期国债和 证 年 6 月 25 日 券 5 月地产基本面数据如期回落-房地产 上证综指。过去五年内，上海甲级写字楼夏普比率为 0.51 ，十年期国债为0.31 ，上证50 研 为 0.22 ；季度平均收益率上证50 最高，为 3.53% ，其次为上海甲级写字楼2.95% ，十年 究 行业 1-5 月数据点评 2019 年 6 月 17 期国债为 1.49%。 报 日 告  站在当前时点，国内发展进入增速下行阶段，全球发展格局面临极大的不确定性，中国商 业地产的投资价值与当前的资产配置偏好较为相符。2017-2019Q1 外资加大配置中国商 证券分析师 王胜 A0230511060001 业地产的规模，外资占比从2016 年的 14%已提高至2019Q1 年的 50%（2018 年为32% ）。 wangsheng@ 2018 年外资在国内的商业地产投资额超过 850 亿，增幅 68% ；2019 年一季度交易额已 研究支持 超过 530 亿。 龚正欢 A0230117070004 gongzh@  商业地产的收益率由租金收益和资本增值收益组成，其中租金收益率标准差较小，贡献了 联系人 稳定性，资本增值的平均收益率较高，提高了商业地产的综合回报率。以上海甲级写字楼 龚正欢 为例，过去三年季度租金收益率均值为 1.05% ，标准差仅0.08% ，季度资本增值收益率为 (86217457 gongzh@ 1.76% ，标准差提高至3.51%。商业地产内部细分领域中，上海优质工业地产夏普比率最 高，近三年为 1.37 ，其次是甲级写字楼为0.55 ，优质零售商铺最低为0.17。  商业地产具有较高的投资门槛，其面向的是更专业、规模较大的投资者。未来商业地产投 资的催化剂包括不局限于：利率下降，国内再次出现资产荒，大陆推行公募 REITs、实施 税收优惠，汇率下降、外资投资比重提升，放开机构投资商业地产的限制。  商业地产需求端仍有增量，供给端近年来去库存效果显著。商业地产的需求端总量与 GDP 增速、人均 GDP 关联度较大，目前我国人均 GDP 仍有较大的增长空间 ，仅为美国的六分 之一 ，三产占比持续提升，中国为 52% （美国为 80% ），因此从商业地产的市场需求来 看整体处于上升通道。供给端 ，自 2015 年以来，商业地产新开工、竣工面积增速呈下行 趋势，施工/销售面积比值从 10.8 下降至 8.6 ，供给端压力大幅减轻。 