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PAGE PAGE 1 关于房地产开发项目的不确定性分析 　　摘要： 　　房地产开发项目的不确定分析是房地产项目开发之前的投资风险前馈控制过程。近年来，我国房地产业发展很快，但同时也暴露出诸多问题。本文分析了房地产开发项目的敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析。希望通过本文的研究提供一套具有可操作性的、规范化的可行性理论与方法，以提高房地产项目投资决策的科学性与准确性。 　　关键词：房地产项目；不确定性分析；风险 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　在房地产开发项目的财务评价和国民经济评价中，引用了大量的技术经济数据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期等，这些数据都是评价人员借助于市场调查资料或已有的数据对未来情况进行的预测和估计。由于多种原因，对有关因素的未来情况无法作出精确无误的预测，因此项目实施后，实际情况不可能与预测情况没有出入，也就是说，预测和估算进行项目经济评价的结果具有不确定性。 　　项目的不确定性是由多种因素造成的。投资者最关心的是，哪些因素将对投资效益产生影响，在其可能波动的范围内，对项目的投资效益将产生多大的影响。不确定性分析就是以计算和分析各种不确定性因素的变化对投资项目经济效益影响程度为目标的经济分析手段。其经常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈亏平衡分析。 　　一、敏感性分析 　　敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中某些不确定性因素对分析结果的影响及其影响程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指标随变量的变动而变化的计算分析，找出影响项目经济效益最大、最敏感的因素；确定这些因素的最佳波动范围，最乐观及最悲观的边界条件，掌握效益指标随某些变量变化而变动的规律；寻找引起这些变化的原因，从而帮助投资者制定相应对策，使项目经济效益尽可能达到最可靠而且最优的理想程度。 　　一般来讲，房地产开发项目的敏感性分析按如下步骤进行。 　　（1）确定分析指标。分析指标的选定，是项目敏感性分析首先要解决的问题。确定分析指标，应符合如下原则：与经济评价指标相一致的原则，与经济分析阶段相一致的原则，突出重点的原则。 　　（2）确定因素及因素变化范围。用于进行敏感性分析的因素主要是那些预计在可能的变化范围内对项目经济效益有强烈影响的因素；以及在进行效益评价时采用的数据资料不准确、不把握的因素。房地产开发项目的经济效益涉及到的影响因素复杂，在不同的阶段，应选取不同的内容。 　　（3）计算因素波动所引起的分析指标的变化情况。 　　应先将某一因素设定若干级的变动数量和变化幅度，分别计算在其他因素不变的条件下所引起的相应的经济指标的变化。对每一因素均重复这些计算，并将计算结果列成表或图的形式，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据资料。 　　（4）确定敏感因素和敏感程度。 　　根据上述计算结果，可以查明每种因素的变化对经济指标的影响及影响程度。那些微小变化即会严重影响项目经济效益改变的因素就是该项目的敏感因素。 　　（5）敏感性分析的应用要点及其局限性。 　　敏感性分析可以寻找出对经济效益指标的敏感性因素及其影响程度。方法简单，容易掌握。计算工作量尽管较大，还是可以用计算机进行弥补的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明确指出某不确定性因素变动的可能性有多大。实际上可能出现这样的情况：找出的某一个敏感性因素，在未来可能发生的某一幅度的变动的概率很小，以致于可以完全不必考虑它的影响，而另一个不敏感的因素，可能变化的幅度和变动的概率都很大，以致于必须考虑其变化对项目经济效益指标的影响，这些问题都是敏感性分析本身所无法解决的。因此，应根据项目的特点和实际需要，对项目进行概率分析。 　　二、概率分析 　　概率分析是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，进行效益评定的分析方法。 　　事件发生的概率，实质上是事件发生可能性大小的一种度量。在不确定性分析中，不仅不确定因素发生的变化幅度会影响经济指标的波动，而且这些不确定因素发生变化的概率同样受到投资者的关注。各因素变动的概率不同，意味着项目承受风险的程度不同。两个具有相同敏感程度的因素，一个发生变动的可能性很高（概率大），另一个发生变动的可能性小（概率小），投资者当然对前者更为关注。 　　概率分析通过计算各种技术经济评价指标及经济效益评价指标的期望值来判断项目的经济效益。 　　三、盈亏平衡分析 　　盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点的高低分析开发项目对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。它的作用是找出开发项目建成的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解承担风险的能力。 　　1、盈亏平衡点 　　销售收入＝单位售价×建筑面积 　　成本＝固定费用＋变动费用 　　＝固定费用十单位费用×建筑面积 　　从以上关系式中可以