鑫苑董事长报告材料.pptVIP

地产投资战略、模式与案例分析 张勇 董事长兼CEO 2 目录 鑫苑中国 房地产基本属性、影响因素及运行规律 房地产行业发展趋势分析 典型公司投资模式分析 鑫苑的区域布局策略 鑫苑的业态选择策略 “鑫苑新城”-----新型城镇化大盘模式 地产项目投资分析要点 1、房地产的社会属性与经济属性 房地产既有经济属性，也有社会属性。其经济属性又表现为商品属性和价值属性, 反映的是市场效率的一面, 而社会属性则主要表现为住宅的社会保障,关系到社会的稳定和经济的健康发展, 反映的是社会公平的一面。 1991-1997年福利分房带来的双轨制在98年中断， 2008年我们又回到了保障性住房建设带来的新的双轨制，政府充分认识到房地产社会和经济的双重属性，未来的双轨制会成为一种常态。 　从供给结构来看，保障性住房将改变商品房“一房独大”的格局，供给双轨制将对平抑房价，防止经济过热和资产泡沫膨胀起到重要作用。 　　从需求结构来看，保障性住房将使得“夹心层”等群体对商品房的被动需求减小，从而改变需求持续推高房价的局面。同时，由于商品房“一房独大”的基础不复存在，房价的垄断态势也丧失了基本前提，一些投机性购房将知难而退，房价将逐渐回归理性，刚性需求将逐渐成为市场的主流。 鑫苑中国 2、房地产的消费品属性与投资品属性 房地产是大众最基本的消费品， 同时由于其价值的相对稳定性和在经济快速发展期的增值潜力，往往成为家庭投资、保值增值的主要工具。 由于房地产具有投资品属性，制定房地产投资的鼓励和限制政策也成为了促进经济复苏或防止经济过热的重要手段，同时，房地产市场化和住房制度改革也成为改变我国家庭消费结构、财产构成的重要措施。 政府目前的主流政策是鼓励刚需，适当支持改善，严厉限制投资性、投机性需求。 鑫苑中国 3、房地产的增值源于土地和房产相互匹配带来的综合价值提升 对于房地产而言，房产和土地不能相互脱离，通过相互匹配，房地产的综合价值会大于割裂的房产价值与土地价值之和。房地产除了所在土地不同之外，最重要的就是产品不同，最终将导致价值不同，这使得房地产产品的利润水平也存在差异。房地产综合价值的增值最终是由消费者认可程度决定的，房地产产品符合消费者要求，利润空间可能就会高一些，反之就会较低，严重时可能导致亏损。 由此可见，房地产商的使命就是通过提供房地产产品，最大限度的挖掘土地价值。现在我们要反思，过去单纯依靠囤地带来的土地溢价不是房地产商带来的，而是行业景气、土地稀缺发给企业的红利，这种土地红利是不可持续的。 鑫苑中国 4、分析房地产市场的理论框架 鑫苑中国 5、分析房地产市场的供需关系 影响房地产需求的主要因素 1 、国民经济发展水平 2 、居民收入水平和消费结构 3 、房地产价格 4 、城市化水平 5 、国家有关经济政策 6 、消费者对未来的预期 影响房地产供给的主要因素 1 、房地产市场价格 2 、土地价格和土地供给的数量 3 、资金供应量和利率 4 、税收政策 5 、建筑材料供应能力和建筑能力 6 、房地产开发商对未来的预期 房地产市场的供求均衡和非均衡 供给与需求的均衡 供不应求 供过于求 结构性供求失衡 鑫苑中国 由于宏观经济发展的波动性以及房地产业内在多种经济因素的影响，房地产业在发展过程中，也必然呈现出其周期性的特征。 从国内外的历史资料看，房地产经济周期大体上与国民经济周期性波动相吻合，我国也是如此。 6、房地产周期与国民经济周期的关系分析 鑫苑中国 我国房改以来的房地产市场波动周期 从房地产开发综合景气指数看房地产周期 7、中国大陆房地产周期波动 鑫苑中国 1991年~1995年 1996年~1997年 1998年~2007年 2008年~2009年 2009年~2013年 发展期 低落期 发展期 低落期 发展期 我国的房地产周期大体为7至8年，即5年的发展期加2年左右的低落期。从我国1991-2007年的房地产周期看，其衰退期较短，发展期相对比较长。与国外和香港不同，从房地产周期的成因看，我国房地产周期均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。 8、宏观经济指标对房地产市场的影响 鑫苑中国 宏观 要素 中央政府 关注点 对房地产市场的影响 GDP 经济增长，就业问题 决定了百姓购买力的大小（社会财富决定有效需求），房地产市场一般与国民经济的波动性保持一致，但幅度稍大。 CPI/PPI 民生问题（通货膨胀) 发生恶性通胀（10%以上）时， 百姓会强化对房