碧海云天商务酒店项目价值分析与风险规避计划书.docVIP

中国·安徽 　　　　碧海云天酒店项目投资价值分析与风险规避计划书 碧海云天商务酒店建设项目 投资价值分析与风险规避计划书 目 录 第一章 前言 第二章 项目概括 第三章 市场分析 第四章 项目分析定位 第五章 项目建设方案 第六章 项目投资价值分析 第七章 风险分析与规避对策 第八章 结论与建议 第一章 前 言 碧海云天商务酒店位于安庆市核心商圈一级辐射区域内开发区迎宾路293号。距火车站500米、汽车客运总站1.5公里、机场15公里；地理位置优越，交通极为便利；该项目占地面积为3733方米（5.6亩）。该建筑由南翔集团开发建设，拟用于酒店经营，因故停工至今。 该项目地处重要位置，对市容观瞻有重大影响，曾分别被市、区列为整治重点予以推进。目前该项目已碧海云天商务酒店有限公司取得其全部20年的经营权。 项目概况 1、项目名称 碧海云天商务酒店建设项目 2、项目类型 酒店连锁经营 3、建设单位 安庆碧海云天商务酒店有限公司 4、项目地址 碧海云天商务酒店位于安庆市核心商圈一级辐射区域内开发区迎宾路293号。距火车站500米、汽车客运总站1.5公里、机场15公里； 5、项目建设内容和规模 该项目占地面积为3733方米（5.6亩）。酒店整体建筑风格为现代特色。建筑主体分主楼和附楼两部分，主楼主体于2006年建成，建筑面积约5000平方米，楼高为7层。附楼建成于2008年，建筑面积约1200平方米，楼高3层。楼前及后院停车场面积约1200平方米。 6、项目建设进度 目前项目的主楼、外部装修已经完成，内部装修已经部分完成，客房、餐饮部分设施已经配备，计划项目在2010年11－12月完成装修，开始试营业。 7、项目总投资 根据碧海云天商务酒店的定位，酒店将按照三星级标准装修并配备相关设施，项目总投资约2900万元；其中：一期投资为1500万元，完成酒店的内部装修和酒店设备设施采购及营业启动资金；二期（计划第二年）投入1400万元用于娱乐、购物城的建设。 8、编制依据 ① 设计规划方案及图纸 ② 国家有关税、费计缴的规定 ③ 同类或相似项目的工程造价资料 ④ 设备的市场价格及有关厂商的报价 ⑤ 安庆工程造价信息 ⑥ 建设单位提供的资料及测算要求 第三章 市场分析 3.1. 安庆旅游业基本情况 随着皖江承接产业转移战略的逐步实施，来安庆投资、旅游的中外游客逐年增多，截止2008年12月接待入境游客11370人次，同比增长1223.63％；实现创汇329.45万美元，同比增长583.76％；接待国内游客455.73万人次，同比增长48.17％；实现国内旅游收入28.15亿元，同比增长 36.49％；实现旅游总收入 28.41亿元，同比增长37.52％。游客接待量和旅游收入增幅明显，呈良好发展态势。国内旅游情况见图5.1。 296 296 38.4 364 42.73 385 45.72 390 45.23 0 100 200 300 400 2005年 2006年 2007年 2008年 图5.1 安庆市近年来国内旅游情况 国内旅游人数(万人) 国内旅游收入(亿元) 资料来源： 《安徽旅游咨讯网》 3.2. 安庆市酒店基本情况 目前安庆市拥有星级酒店20家（星级以下未统计），其中四星级酒店3家，三星级酒店5家，二星级酒店12家。安庆作为旅游业新起的城市，宾馆酒店业的发展是旅游服务体系根本。 3.3.安庆市酒店住宿人员状况 安庆市星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2008的抽样调查，有42％的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友，国外游客的住宿目的见图5.2。 图 图 5 . 2 国外游客住宿目的 42.0 17.4 25.7 4.0 2.1 3.3 0.5 5.0 游览 、 观光 、 度假 探亲 、 访友 商务 会议 健康 、 疗养 宗教朝拜 文化 、 体育 、 技术交流 其他 资料来源： 国家统计局、国际旅游局2008年抽样调查资料 安庆市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多，表现在是否开通直达列车，如江西、湖北、湖南等省；经济发展水平越高的省区，人数越多，如广东、浙江、江苏、山东等省；人文环境差异越大，人数越多，如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。 3.