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客栈投资 产品与游客 游客特点 散客 ——?以背包客、自由行游客为主；青睐自助游的散客，更喜欢特色化的住宿产品；客栈发展成熟区域的散客比重都高。 年轻人 ——?“中国客栈民宿预订市场用户调研”显示，18-35岁的用户占中国在线客栈民宿预订用户的近90%。 2014年中国客栈民宿预订用户年龄分布 数据来源：易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》 十大自由行境内目的地（2012年） 1 三亚 6 北京 2 厦门 7 成都 3 丽江 8 青岛 4 九寨沟 9 西安 5 桂林 10 杭州 厦门、丽江、桂林（阳朔）都是国内目前客栈发展相对成熟的区域；北京为北方客栈发展相对较快区域；杭州为客栈发展兴起区域。 数据来源：中国旅游研究院、携程旅游2013年初发布的《中国自由行发展报告》 2014年中国客栈民宿预订用户个人月收入分布近80%为7000元以下 2014年中国在线客栈民宿预订用户主要决策因素价格与特色是主要因素 数据来源：易观智库2014年《中国客栈在线民宿预订市场调研报告》 【奇创观点】客栈是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，本质上是一种个性化和深度游的体验方式。虽然目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性才是客栈不变的吸引。 产品模式 【按吸引特色分】个性化客栈和服务型客栈是未来趋势 纯住宿型 满足基本的住宿和安全卫生需求，价格便宜 丽江2005年以前的客栈；大部分初级的客栈 观景型 依山傍水，或紧邻风景区，有观景阳台，具备良好的观景视角 大理洱海边客栈；凤凰沱江边客栈；丽江阅古楼客栈 个性主题型 主题鲜明，每间客房都不一样，建筑、室内设计、装饰等都极具特色 丽江、大理、厦门的品牌客栈或家庭旅馆，如花间堂 服务制胜型 提供热情友好的个性化服务、院落式的公共交流空间、并有小型的特色体验项目，如手工等 品牌客栈，如丽江的纳西妈妈风情客栈、瓦蓝客栈 【按档次分】客栈一般具备价格优势，未来将多元化发展，尤其旅游成熟区域 经济型 100元/间以下为主，或按床位收费 面向驴友、学生等；满足基本住宿需求 大部分初级的客栈 初期较多 小资型 200-300/间为主 面向追求品质和情调的游客；设计个性化，有明显的主人印记、注重“院子文化” 丽江2008年之后建的大部分客栈 目前主体 精品型 400元/间以上，600-800元较多 面向高端人群；强调设计与服务，管理模式趋于企业化 花间堂、少府狮山人家客栈、山上千里走单骑 很少，丽江等地已有趋势 【按建筑分】客栈多为特色民居改建而成，建筑特色将一直被强化 院落式的古民居 丽江的大部分客栈 非常受欢迎，未来趋势围合的院落多为住客的公共交流和休闲空间，是客栈特色吸引的重要部分 非院落式的古民居 凤凰古城沱江边的吊脚楼客栈 较受欢迎，建筑有独特的地域特色时能增加吸引 现代建筑类 大部分家庭旅馆，或新建的客栈 建筑基本无特色，满足功能需求为主，吸引力贡献非常有限 投资与回收 投资经营主体 总体而言，外来投资者是趋势；但当地居民投资经营对旅游的原真吸引和当地社会经济效益都更有利，政府应引导。 目前，客栈的投资主体与经营主体一般都是统一的，有丽江、杭州等部分地区出现聘用职业经理人方式；未来，随着客栈连锁品牌的发展与成熟，很可能会出现投资主体与经营主体分离的趋势。 个人 当地居民 当地居民 自有 部分家庭旅馆 初期的主要方式 特点：自发性，投资小，风险小，管理服务水平较低。 适用：一般在旅游发展初期，或者经济发达区域，居民市场意识较强、管理服务水平较高 外来投资者 当地居民 租赁为主，或购买 丽江大部分客栈 最主要的方式 特点：相对前者主动性更强，投资更大，风险也更大，有一定的经营管理水平，但严重依赖投资者个人。 适用：一般在旅游快速发展期，旅游越成熟，外来投资者越多。 企业 当地居民 租赁或购买 中青旅西栅 非常少见的方式 特点：投资大，管理服务水平高，定位中高端。 适用：具备良好发展条件的旅游区，且企业的资金实力和旅游管理水平高的情况。 政府 政府 自有 台儿庄古城内客栈 非常少见的方式 特点：投资大，企业化管理，主要为了先期培育或示范，最后还是会转为市场化运作的。 适用：旅游起步期，且政府有一定资金实力的情况。 各地客栈投资经营主体结构 丽江 21世纪初仅8%，2008年即达68%，目前90% 大理 80%（大理古城的大多数客栈平均3年就会经历一次转让） 厦门 约90% 凤凰 约50% 同里 约90% 西塘 本地居民为主 杭州 本地居民为主 投资规模 客栈投资额总体呈现小规模特点，在成熟区域有快速增长趋势 客房数量 —— 大多为30间以内 客房面积 —— 大多为10-30平米，则客栈面积一般为400-1000平米（客栈