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京元国际广场招商方案融智地产机构2014年03月商业秘密声明 本文内包含的资料属于河南融智房地产营销策划有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对本公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果河南融智房地产营销策划有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。项 目 建 议前 言开 发 思 路融智商业团队市 场 环 境京元国际广场招商方案目 录京元国际广场招商方案——前言我们不做项目 我们只做案例 融智商业团队如有幸与贵公司合作，将充分利用公司各种资源，为贵公司提供优质的服务。融智商业团队亦有信心在项目定位阶段提供高附加值的专业建议，并有信心和能力通过项目全程服务为商业项目整体运作的成功提供强有力的支持和保障。 最终实现项目三赢：开发商盈利、商户盈利、满足消费者消费需求。融智商业团队前 言市 场 环 境项 目 建 议开 发 思 路京元国际广场招商方案目 录Core京元国际广场招商方案——开发思路建 议不管理自持不自持管理超市主力店 流行百货商业街内铺街铺局部自持+销售返租+统一管理市 场 环 境前 言开 发 思 路项 目 建 议京元国际广场招商方案目 录融智商业团队京元国际广场招商方案——市场环境Core商丘简介商丘市位于河南东部边界，中原经济区区域性中心城市，苏鲁豫皖交界处区域性中心城市，淮海经济区中心城市；作为豫东经济核心增长极，中原地区东引西进、通达南北的桥头堡。截止2013年末商丘市总人口达到894.96万，居省内第3位，其中市区人口182万。城市每年新增人口约10万人，人口的稳步增长促进了商丘城市化的进程，在一定程度上保证了房地产行业人口基础。人口的增加对城市经济和商业发展提供了更广阔的空间。随着高铁、公路网、机场和沱浍河航运为骨架的规划发展、未来将成为中原经济区综合交通枢纽，逐步完善的交通体系建设将有效提升城市辐射能力，给城市商业、商务发展带来利好。京元国际广场招商方案——市场环境Core商丘经济 2013年商丘市生产总值（/subview/97/8610685.htmGDP）1538.20亿元，增长10.5%；城镇居民人均可支配收入20250元，已超过3000美元，将迎来房地产销售和消费的爆发期；社会消费品零售总额623.4亿元，增长14.2%。商丘市历年GDP20062007200820092010201120122013GDP（亿元）646.46792.65931.391032.941143.791308.371418.301538.20Core京元国际广场招商方案——市场环境商丘商业现状 商核心区结 论1、新商业项目的体量较大；2、同档次经营品牌的重复性较强；3、中档以上商业项目绝大部分是商场自持物业。Core京元国际广场招商方案——市场环境商丘商圈情况对比分析序号商圈名称商业形态特征单个建筑体量商业档次消费群特点1主商圈以大型商业项目为主2-8万平方米低档、中档、中高档市区及郊县消费者2次商圈以大型商业项目为主3-5万平方米中档、中高档市区及郊县消费者3项目周边专业批发市场、旧货市场1-3万平方米低档、中低档市区及郊县消费者启 示1、本项目规模较大，可带动周边小商铺的发展；2、本项目以中档时尚为特点逐渐与主商圈融合并实现与次商圈错位经营。Core京元国际广场招商方案——市场环境商丘主要商场/步行街对比分析 1、专注于零售业的商业巨头经营业绩和租赁坪效（200-380元）最高；2、商业步行街因无统一招商规划和运营管理，租赁坪效（150元）低于同地段大型商场；3、沿街散铺，小店租金相当低（小于100元）。Core京元国际广场招商方案——市场环境商丘主要道路/市场对比分析 1、主要市场租赁坪效为18-150元；2、主干道街铺租赁坪效为：100-120元；3、次干道街铺租赁坪效为35-66元；4、同区域街铺和主要市场租赁坪效远低于大型商业项目。融智商业团队前 言开 发 思 路市 场 环 境项 目 建 议京元国际广场招商方案目 录Core京元国际广场招商方案——项目建议项目定位—— SWOT价值取向核 心 特 征竞争力塑造方向S（优势）1、快捷交通系统；2、成熟家电批零市场；3、周边学校、政府单位、在建小区单位较多。1、升级改造3C数码业态；2、引入大型商超巨头；3、发挥大型综合体功能，增强集客能力。W（劣势）1、周边商业氛围较弱