郑州北区市场调研报告.pptVIP

郑州北区高层市场论述 （北京大章） 2005年4月11日 一、郑州高层市场态势： 1、 目前郑州高层住宅的均价在3250元/平方米左右，地段、景观、配套稍好的就能达到4000元/平方米以上，就目前的销售势态来看，仍处在一个合理的范围内。 2、消费者相对比较理性。对高层物业也正在由过去的排斥心态转变为现在的欣然接受。 3、由于高层住宅投入成本相对较高，使用成本自然也水涨船高。现在高层住宅的物业管理费一般在1元/平方米左右，但物有所值；不少高层住宅聘请知名的物业介入，高端的物业管理的水平，良好的居住品质都决定着高层住宅发展的价值。 4、 现在高层住宅的开发商各显神通，突出产品的个性化、智能化和多样化，在结构、通风采光、空间布局、建筑外观等方面普遍优于多层项目和同类高层项目。可以说，高层正以其特有的建筑品质优势，吸引着消费者的关注。 5、高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次的方面起到了积极的作用。 二、03-04年高层热销分析： ? 1、 高层价格经过前几年低靡后，在多层价格迅速提升的刺激下，目前已经达到了一个 供求关系的均衡点，价格也相对保持稳定。 2、?郑州的城市人口在未来几年的增量加大 要解决这些人的居住问题，同时又要兼顾到城市的建设发展，就只能发展高层建筑。 3、 政府有意识的引导高层建筑的建设 土地供应量的减少，使得土地成本大大增加，造成开发商在拿到地后不得不在规划 允许的范围内，尽量开发高层项目以使项目利润最大化。 三、未来高层走势分析： 1、未来两年里，高层价格将会小幅震荡上升。 2、政府将会逐渐加强高层市场与多层市场均衡供应。 3、高层将向组群“扎堆式”建设靠拢。 4、未来两年高层会与多层会逐渐拉大价格差。 5、随着高层市场的不断成熟，其发展形态将会稳定其固定的开发模式。 6、投放量将逐步加大，形成与多层对抗的局面。 7、高层内部的竞争将要进入白热化。 8、环内的旧城改造与环外的新地开发将要发生激烈竞争。 9、高层未来的竞争在产品创新和品质塑造的基础上，将会集中到客户细分和市场细分；从而是产品更为明细化、主题化。 四、郑州北区高层市场概况 1、北区——房地产投放与消费热点 郑州城市“东移北扩”发展趋势明显，由于北区优美的自然环境、发达的交通网 络以及优越的教育氛围，住宅类物业占主导的市场格局长期不变。 按照郑州市的整体规划，北区定位于科技文化及旅游度假区，区域前景十分看 好，北区物业升值空间强劲，因此“到北区置业”已经成为2005年郑州市房地产业 的最强音。 2、高层投放量小、高层需求相对隐性 根据房管局统计，北区住宅类物业销量占比高达96.8%，但以多层、别墅为主。 物业投放呈现两极分布，一类是均价保持在2300元/平米左右的多层项目，集中 在南阳路沿线、东风路沿线和北环路沿线；一类是花园路北段及三所附近的别墅项 目，价位较高，只适合社会塔尖人群。 北环沿线的高层项目仅有峰景上城、达观369、北晨颐商苑、江山名典等几个项目 苦撑与此，显得极其单薄。 4、区域展望 u 诸多开发商将加大对北区的进驻速度，太极滨水带圣菲城已开始发售；（国基东风渠畔150亩项目蓄势待发） u? 达观369推出后，销售业绩良好，论证了北区高层项目需求是有市场支撑点的； u 随着北环线内区域的地块资源越来越紧张，高层市场投放量在投放总量中的比例将会有所上升。 u??未来郑州高层市场面临的竞争程度将会更加激烈，北区高层物业价格也会随着竞争的程度而缓慢提升。 小结： 三环线以内高层项目的兴建，会对北区高层项目进行有力的阻截； 北区高层项目少，本项目在产品形态上有一定的先导性； 北区现有高层项目户型设计、目标人群比较单一，高层市场产品规划有待于多样化； 北区区位优势明显，项目具有一定的升值潜力； 北区土地价值低于市区之内，反应到产品上可以具有一定的性价比。 大章观点（1） 北区高层住宅规划要走差异化路线：一要同别墅、多层展开竞争；二是要同区域之外的郑东新区、市区高层物业展开竞争。 要在竞争中取胜，必须走差异化路线，一是产品规划的差异化，二是产品推广的差异化。 大章观点（2） 土地稀却是本因 土地的稀缺，是高层发展的初始推动力。随着有限的土地资源日益紧张，城市人口不断加大，要解决这些人的居住问题，同时又要兼顾到城市的