房地产企业会计概述.ppt

成本费用核算案例 【案例17】将一栋住宅楼出租，其实际成 240万元。 案例17【答案】 借：投资性房地产 240万 贷：开发产品 240万 成本费用核算案例 【案例18】将开发的房屋一栋用于安置折迁居 周转使用，实际成本为500万元。 案例18【答案】 借：周转房 500万 贷：开发产品 500万 成本费用核算案例 【案例19】将配套设施的商店作为第三产业用房，实际成本58万元。 案例19【答案】 借：固定资产 58万 贷：开发产品 58万 成本费用核算案例 【案例20】该房屋出租后的第二年,对房屋进行修复、装饰等共发生费用13.6万元,其中:人工费5万元、材料费7万元、其他费用1.6万元,用银行存款支付。 案例20【答案】 费用发生时： 借：开发成本 13.6万 贷:银行存款 1.6万 库存材料 7万 应付职工薪酬 5万 工程完工后结转成本: 借:投资性房地产 13.6万 贷:开发成本 13.6万 成本费用核算案例 【案例21】公司对该房屋进行修理，发生修理费用0.38万元. 案例21【答案】 借：其他业务成本 0.38万 贷:银行存款 0.38万 开发间接费用 6、开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目的单位发生的工资及福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等费用。开发间接费的内容包括： (1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 (2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 (3) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 (4) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 成本核算的一般步骤 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （1）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 （2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （3）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （4）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 成本核算账户的设置 房地产开发企业归集和分配发生的开发经营费用，进行开发产品成本核算所采用的主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。 1、“开发成本”账户 该账户属于成本类账户，核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项