房地产金融第一课.pptVIP

金融机构：交易中介 金融机构又称金融中介机构。其基本功能就是在间接融资过程中作为连接资金需求者与资金盈余者的桥梁，促使资金从盈余者流向需求者，实现金融资源的重新配置。 金融机构是金融交易活动的中介和金融体系的核心。是金融体系运行的组织者、推动者和管理者 金融机构的分类（依据功能和作用）： 国家管理性金融机构 政策性金融机构 商业性金融机构 国际金融机构 金融市场：交易场所 金融市场的涵义有广义和狭义之分。 狭义的金融市场：金融资产交易的场所。 广义的金融市场：泛指金融资产的供求关系、交易活动和组织管理等活动的总和。 金融市场是在不断发展完善的。金融市场的发育程度直接影响金融体系功能的发挥，因此，其发育程度也是一国金融体系发育程度的重要标志。 金融制度：交易规则 金融制度：有关金融活动、组织安排、监督管理及其创新的一系列在社会上通行或被社会采纳的习惯、道德、戒律和法规等构成的规则集合。与金融市场、金融组织和金融活动相关的各种规则的总和。它是金融运行的行为规范和制度保障。 金融制度是多种多样的有正式制度和非正式制度，有法规、道德、习惯，有总体法规），具体交易规则，也有内部的制度规定。 LOGO LOGO 房地产金融:第一讲 参 考 书 《房地产金融》 徐一千、刘颖春主编. 化学工业出版社出版，2005.8 《房地产金融》 邓宏乾主编. 华中科技大学出版社出版，2004.11 《房地产金融》 殷红、张卫东编著. 首都经济贸易大学出版社出版，2002.1 《房地产金融与投资》 龙胜平等编著. 上海人民出版社出版，2005.9 序言 房地产金融的产生与发展 一、世界范围内房地产金融的产生 三次“房荒”与房地产金融的产生： “房荒”即住房严重供应不足，居住拥挤，环境恶化所导致的严重住房短缺现象。 （一）第一次“房荒”与房地产金融 开始于19世纪中叶（第一次工业革命时期） 1775年在英国首先成立了世界上第一个住房协会——克特利住房协会。 1845年英国成立了第一家永久性住房协会——都市公平住房协会。 1874年英国颁布了《住房协会法》明确住房协会的法律地位。 美国于1831年成立了“牛津节俭会”，在二战后正式更名为储蓄贷款协会。 1816年在费城、波士顿成立互助储蓄银行，后逐渐发展为从事抵押贷款的银行。 （二）第二次“房荒”与房地产金融 始于20世纪20年代末的经济大萧条，最严重的是二战后。 成立了专业性的住房金融机构。如美国的联邦住宅抵押贷款银行、前西德的互助储蓄信贷合作社、巴西的国家住房银行、日本的住宅金融公库等，为住宅的生产、消费融资。 政策性的住房金融体系。新加坡的中央公积金制度、西德建立了储蓄——配贷的住房融资机制、日本的住宅金融公库贷款、美国的政府担保机制等。 （三）第三次“房荒”与房地产金融 出现在20世纪70、80年代的发展中国家。 1978年联合国成立人类居住中心，1987年确定为“国际住房年”，每年10月第一个星期一为“世界人居日”。 世界银行和国际金融公司也致力于发展中国家的城市基础设施和住房建设的金融服务。 二、1980年代后世界范围内房地产金融的发展 （一）房地产证券化成为金融发展的重要方向 房地产证券化主要有两种形式：一种是以房地产抵押贷款为基础的房地产抵押信贷证券化；另一种是以房地产信托投资为基础的房地产投资证券化。 1998年，经政府国民抵押贷款协会担保发行的抵押贷款债券余额为5422亿美元，占联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保贷款的96.7%。 美国约有300多家房地产投资信托基金，管理的资产总值为3000多亿美元，在全国证券交易所上市交易的接近200家。 （二）住房金融机构呈现多元化经营发展，与商业银行业务逐步趋同 20世纪80年代开始，以美国、英国为代表的专业住房金融机构开始由专营住房抵押贷款业务向多元化方向发展，商业银行逐步取代专业住房金融机构占据住房金融的主导地位。 年份 各机构住房抵押贷款占贷款总量的比例 商业银行 节俭机构 联邦相关抵押组合 1985 13.78% 36.65% 23.25% 2000 18.53% 11.41% 46.57% 美国各房地产金融机构的市场份额变化 英国各房地产金融机构的市场份额变化 年份 各机构住房贷款占住房贷款总量的比例 住房协会 商业银行 1970 87% 3% 2000 19.95% 72.28% 三、中国房地产金融的产生与发展 房地产金融产生以前的住房政策： 1978年以前，住房分配实行福利住房制度。 前期探索阶段是1978到1982年期间以“全价卖房”为特征的改革，广大居民都买不起。 上世纪80年初实行“三三三”制售房，结果企业单位和国家、地方政府都不堪重负。 上世纪80年代中期试行“提租”改革，以弥补住房建设资金的不足，