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房地产产权的经济行为表现(续) ⑶土地永续利用和自然增值的权能特性，适应广大投资者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投资者（也包括家庭投资者）投资房地产； ⑷房地产保值增值的权能特性，使房地产成为金融活动，特别是房地产金融活动中最理想的抵押物，从而会使房地产获得最有力的金融支持。 * 二 地租理论及应用 （一）地租概论 （二）资本主义地租分析 （三） 地租理论在中国 * 一、地租的概念及分类 马克思:地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映。揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。 资产阶级经济学： “土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”,“地租是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。 （一） 地租概论 * “各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系”。 即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分 （一） 地租概论 * 马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为：级差地租、绝对地租和垄断地租。 （二） 资本主义地租分析 一、资本主义级差地租 (一) 资本主义级差地租的产生原因 1.概念：经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润, 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。 * 为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。 经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格, 就能获得一定的超额利润。 土地的社会平均价格比个别价格 低 等于 高于 （二） 资本主义地租分析 * 资本主义级差地租产生的条件是自然力 ，种有限的优越自然条件被部分经营者垄断 , 因而能获得持久而稳定的超额利润。 资本主义土地所有权对超额利润的创造 没有任何关系 （二） 资本主义地租分析 * (二 ) 级差地租 I 1.土地肥力的差异是形成级差地租 I 的条件之一(见表) （二） 资本主义地租分析 土地 等级 所耗 投资 (元) 平均 利润 (元) 产量 (公斤) 个别生产价格(元) 社会生产 价格(元) 级差地租I (元) 全部产品 每公斤产品 每公斤产品 每公斤产品 劣等 100 20 200 120 0.6 0.6 120 0 中等 100 20 250 120 0.48 0.6 150 30 优等 100 20 300 120 0.4 0.6 180 60 * 当投资水平相同 ( 均为 100 元 ), 但由于肥沃程度不同 , 其产量分别为 200 公斤、 250公斤和 300 公斤。按 20% 的平均利润率计算 , 其单位产品的个别生产价格分别为 0.4 元、 0.48 元和 0.6 元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格 (0.6 元 ) 为社会生产价格 , 那么全部产品的社会生产价格就分别为 180 元、 150 元和 120 元。由此, 优、中等地就可以获得 60 元和 30 元 的超额利润。 （二） 资本主义地租分析 * 2.土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一(见表)。 （二） 资本主义地租分析 地 块 距市 场里 程(公 里) 生产 资本 投入 (元) 运输 费用 (元) 资本 总支 出 (元) 平均 利润 (按20% 计算) 个别生产 价格 (元) 社会 生产 价格 (元) 级差 地 租I (元) 甲 10 100 5 105 21 126 132 6 乙 15 100 7.5 107.5 21.5 129 132 3 丙 20 100 10 110 22 132 132 0 * 甲乙丙三块土地,面积和肥沃程度相同,由于距市场远近不同,其运输费用分别为5元、 7.5 元、10元。按20% 平均利润率计算,个别生产价格分别为126元、129元、132元。在市场上按社会生产价格(距市场最远地块丙的个别生产价格 )132元出售,则甲、乙两块土地分别获级差地租6元和3元。 （二） 资本主义地租分析 * (三) 级差地租Ⅱ 由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租, 即为级差地租Ⅱ 第二节资本主义地租分析 * 土地 等级 所耗 资 本 (元） 平均 利润 (元） 产量 (元） 个别生