办公+住宅项目物业管理权移交接管验收.docVIP

办公+住宅项目物业管理权移交接管验收 办公+住宅项目物业管理权移交的接管验收 　　在物业管理权移交期间，委派由经理带队及土建、机电、消防、财务等方面专家组成的小组来现场工作，帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的资产、建立财务制度及帐目、并协调准备小区的全面进驻工作。 　　管理要点：在认真做好小区物业管权移交时，重点做好物业的接管验收和小区全面进驻的准备。 　　工作方式：在小区验收中，我公司派出的工程技术人员要参与各项验收工作，任何问题记录下来，属于必须解决的及时书面呈交原管理方协助，并报所方领导。在小区物业接管验收中，管理处的全部人员必须参与，对各自分管的项目全面负责，任何问题一定要详细记录、及时报告，以求尽快解决。在完成接管验收后，全面对设备建立档案。 　　工作内容： 　　1、签定《物业管理委托合同》 　　根据规定，在小区正式入驻前一个月与本物业管理公司签定《物业管理委托合同》。 　　2、行政人事方面： 　　为保证计划按时进行，管理处人员应该全部招、调到位，并进行培训以保证能参加物业接管验收的准备工作。 　　3、工程接管验收 　　管理处人员应在接管验收后进行，也可以同时进行。但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。物业接管验收是所方领导向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接等三个方面。 　　现场验收主要项目： 　　1、土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、墙身及地面有无渗水；地下室墙面有 　　无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。 　　2、装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门柜及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）； 　　公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备及管理用房、信报箱等。 　　3、供配电系统：包括正常供配电设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房设备；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等； 　　4、给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及供水系统等。 　　5、电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。 　　6、空调采暖系统：空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各分管及风口；空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）；空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等；通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等； 　　7、弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力、电梯、保安等）；弱电检查井内管线、接线箱等。 　　资料交接： 　　1、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。 　　2、技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、 　　各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的签定合格证书、设备（水、电、空调、采暖、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。 　　3、验收资料：工程竣工验收证书、消 防工程验收合格证、完善配套办公室小区综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。 　　其它交接： 　　1、设施设备的备品备件，施工剩余材料备品等。 　　2、具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。 　　3、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。 　　接管验收注意事项 　　1、在接管验收前，管理处应该主动与所方领导协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量同意验收标准，明确交接双方的责、权、利。 　　2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。 　　3、针对初验发现的问题，属于必须改正的，书面报请所方领导督促返修，一时无法返修的项目要确定今