深圳深业坪山商业前期定位报告.ppt

第一街——西部通道第一站 １、物业概况 项目位置：蛇口公园南路与望海路交汇处(蛇口新一佳斜对面) 总建面积：75500万㎡ 商业建筑面积：10077㎡ 商铺数量：118间铺 住户数量：768户 地下车位：379个 商业入伙时间：2007年2月10日 商业开业时间：2007年5月1日 开发商:深圳宝发投资有限公司 经营管理公司：深圳市第一街经营管理有限公司 商业物业管理费：非餐饮区8元，餐饮区10元 商业事业部服务项目简介 半里·香街 ——深圳首席法兰西风情商业步行街区 １、物业概况 项目位置：南山区西丽珠光路与龙珠二路 交汇处（万佳对面） 项目建筑面积：38546平方米 商业建筑面积： 9029.18平方米 商业层数：2层 住宅户数：342户 商铺数量：64间 层高：1F：5.4米；2F：4.2米 主力铺位面积：100-150平方米 发展商：深圳恒祥基 商业物业管理费：前两年3.8元，第三年起5元 商业事业部服务项目简介 半岛1号商业 ——在优雅中，品位西班牙假日生活 １、物业概况 项目位置：惠州市惠阳区金秋路，淡水河北侧 项目建筑面积：127502平方米 商业建筑面积： 10817平方米 招商范围：超市、银行、休闲、娱乐、餐饮、干洗、数码、精品、咖啡厅、书吧等 租金范围：10-30元/㎡ 商业事业部服务项目简介 南山常兴商业广场 ——商业面积4万㎡ 开盘成交1000套，3个月销售达80% 招商成功引进天虹商场； 罗湖钻石广场 ——商业面积2.5万㎡ 　开盘当天成交近2亿元，销售率95%以上 招商成功引入众多国际品牌商家； 商业事业部服务项目简介 深圳中原物业顾问有限公司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANS LTD 商业事业部 Commercial Department 愿与您携手共创商业无限价值！ * 1.1项目租赁价格测算 根据我们对项目周边商铺金碧路的租金价格，一层街铺平均租金为23元/平方米。 参考万象城开业前后租金提升了4倍的案例。 本项目两个端口均设置集中式商业，同样能提升周边商铺价格达4倍。 由此可推测本项目一楼街铺租金均价为： 23×4=92元 根据经验判断，上下浮动约20元， 可测算本项目的一楼街铺租金价位区间为： 72－112元/平方米 （对于集中式商业主出入口两边的街铺甚至可提升到更高的价位区间） *注：此价格为静态估算 1.1项目租赁价格测算 根据经验判断，二层铺位租金价格为一层街铺70%。 测算二层铺位的租金价格为： 50 －78元/平方米 三层铺位租金价格为一层街铺的30%。 测算三层铺位的租金价格为： 21 －34元/平方米 1.2项目销售价格测算 由于项目周边近期没有可售商业，市场比较法缺少测算数据，因此采取单一的“租金返推法”预测项目一楼街铺售价： 按照6%投资客所能接受的最低投资回报率测算项目售价为： 1.44万－2.24万元/平方米 *注：此价格为静态估算 备注：如果大品牌商家进驻，甚至可提升到一个更高的售价。借助人人乐进驻缤纷年华案例及岗厦新一佳案例说明。 A 裙楼 商业 纯集中式商业 商业步行街 1.3租售面积区间建议 销售部分 租赁部分 1、纯集中式商业及裙楼商业一层街铺建议发展商销售，其余商业建议开发商持有租赁，以保证后期招商的顺利进行。 2、商业步行街及住宅底商由于全部设置于主干道或小区入口附近，建议全部销售。 位置 属性 销售面积 比例 A 商业步行街 约3000 7% B 集中式商业一层街铺 约5000×2=1万 24% C 住宅底商 约8000 19% 合计销售面积 2.2万 52.4% 租赁面积 2万 47.6% A C C C C B B 备注：由于集中式商业一层进深比无法确定，因此对内铺的销售策略持保留意见 中原地产已积累了数百家品牌商家，包含超市、百货、家居、建材、服装、珠宝、数码、餐饮、娱乐等各种业态。 1.4租售宏观策略制定—招商措施 利用中原地产积累的商业资源，一对一招商 减少与周边商业项目的竞争，抢夺能在新区中率先进场的商业业种中的领导品牌，抢占市场先机； 招商先行，根确定主力品牌商家，提前根据商家要求解决工程改造要求； 通过主力商家进驻带动后期招商时中小商户的投资信心； 主力商家的进驻是商场未来持续经营的保证； 由于投资者明确的投资目的，使招商工作在产权式商铺的销售中成为商铺销售最大的支撑之一。 统一招商势在必行，而且通常在销售前展开，能更有利促进商铺销售工作的