中建地产北京怀柔府前街号项目营销报告.pptx

中建地产怀柔府前街5号项目营销报告北京郊区怀柔豪宅产品营销创新？;一、市场分析报告 二、项目产品优化建议及项目定位 三、营销策略建议;一、市场分析报告 （一）宏观市场环境研究 （二）区域市场环境研究 （三）消费者客群研究;（一）宏观市场环境研究;我国宏观经济2009年第三季度已呈短期回升率先复苏的走势。美国经济将在2009年第四季度见底，明年进入复苏阶段，预计回升速度较慢。 基本面决定房地产市场长期走势，GDP增速与商品房销售增速、价格增速存在一定的相关性，在未来GDP低速增长的情况下，房地产市场销售量增速将在较低水平维持，长期内房价相应呈低速增长。;个人购买普通住房超过5年改为超过2年转让免征营业税优惠将在2009年12月31日到期 个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税暂下调到1%，免征收印花税将于2009年12月31日到??。 首次置业的首付款降低为20%，普通住宅实行优惠利率0.7倍。一年期限也将到期。 基于2009年全国房地产销售量价齐升且政府投资有较多热钱涌入地产投资，预测政府将取消部分优惠政策，如二手房营业税及契税、印花税优惠，会保留首次置业优惠贷款政策。;国内宽松货币政策改变 ——促使中国整体房地产市场短期（1-2）重新进入震荡期 2009年宽松的货币政策及较低利率使刚性需求得到了释放，住宅成交量大幅度攀升；致使价格快速上涨，而货币政策引起的对通货膨胀的预期又促使投资客大量出手，房地产市场成为刺激经济的绝招。 2010年中国金融货币政策将伴随全球经济复苏及通货膨胀显现，微调政策将逐步变成紧缩，将促使投资地产资金抽逃。 二套房贷从严、从紧，房价高起都将促使地产投资客谨慎投资房产。;房地产行业鼓励政策 ——促使中国整体房地产市场中长期（3-5年内）销售量低速增长 资本金比例下调政策鼓励行业发展 5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例，从35%调低至20% 。预测该政策3年内不会有太大变化。 开征物业税抑制过度投资炒作 国务院对外正式公布的 《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露，包括环境税、物业税在??，都将在研究开征。 ;2009年1-8月北京房地产市场开发投资大幅回升 ;新开工面积降幅持续缩小。截至8月底，北京市商品房施工面积为8518.2万平方米，比上年同期下降1.6%，其中住宅施工面积为4808.3万平方米，同比增长1.1%。1-8月，商品房新开工面积为1034.9万平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月缩小1个百分点。其中，住宅新开工面积为627.2万平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月缩小7.3个百分点。;新建住宅销量超过去年全年。1-8月，北京市商品房销售面积为1442.9万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长17.1%。其中，商品房期房销售1097.2万平方米，同比增长1.6倍。北京市住宅销售面积为1182.8万平方米，同比增长1.6倍，比2007年同期增长17.3%。其中，住宅期房销售937.2万平方米，同比增长1.7倍。;北京市商品房成交走势;（二）区域市场环境研究; 1、怀柔地区概况;怀柔简介;地区生产总值;人均可支配收入;固定资产投资额;2、怀柔地区市政规划;怀柔新城规划;京承高速拉近区域与城市的联系;3、怀柔房产市场概述; 怀柔房地产现状仍以别墅产品为主，主要面向北京客户，产品类型丰富，从联排到独栋各类产品都有较大的存量。价格从200万—5000万/套不等，满足各类客户的需求。 而针对怀柔自身客户的普通住宅较为紧缺，大部分项目都已售罄。目前，城市中心地段主要以二手房供应为主，二手房的成交价位在8500-12000 元/㎡左右。普通住宅产品以平均每年1000-2000元/㎡的速度持续上涨。由于刚性需求与改善型需求旺盛，普通住宅类产品仍具有较大的市场空间和升值潜力。;怀柔09年土地成交情况;（三）微观市场环境研究;1、住宅市场状况;怀柔竞争环境情况;已售二手房市场分析;地址：怀柔区南大街39号 占地面积：13514 ㎡ 建筑面积：24210㎡ 容积率：1 绿化率：35%　　 户数：200余户 车位数：70 目前二手均价：9600元/㎡(二手房面积200平米，无小户型) 开盘时间：2006年8月1日　 卖点：亲水，紧邻怀柔水库与龙 山,自然环境优美怡然。 ;地址：怀柔区县城西南角 占地面积：71954㎡ 建筑面积：92492㎡ 容积率：1.29 绿化率：49%　　 户数：708户 车位数：1：1 目前二手均价：10000-12000元/㎡ 开盘时间：2001年9月1日　 卖点：龙山、凤山层峦叠嶂， 18000亮丽湖景，与社区