沈阳五矿地产·翰林院项目营销策略执行报告.ppt

精确梳理项目价值、制造标杆营销力 五矿地产·翰林院项目营销策略执行报告;项目的目标;翰林院项目销售目标;翰林院项目担任着兑现五矿地产现金回流及品牌营造的重大使命;项目发展方向思考 大势分析/项目解读/市场分析/客户定位/形象定位;大势分析;政策导向：导向明确，差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，但是沈阳的执行力度欠缺;Code of this report | ;Code of this report | ;Code of this report | ;Code of this report | ;;;;沈阳调控周期预判;调控周期与国内经济基本面???关，08年经济形式的逆转导致房地产政策实现了从调控到提升;全国总体经济发展态势良好，预计2010年房地产行业很难有大的惊喜，市场或将进入理性的长阶段的调控期;相比一线城市，新政对沈阳等二线城市房地产市场的影响主要体现在3-6个月之后。;沈阳市场未来预判;项目解读;区位特征：城市中心、商圈环绕;区域环境：景观资源丰富，毗邻万泉公园和万柳塘两大公园，休闲生活氛围浓厚;区域环境：项目周边生活配套齐全，生活便捷度高;区域环境：周边路网发达，道路通达性好，公交系统丰富，出行便捷度高，同时满足有车一族和无车一族的出行需求。;区域环境：教育资源丰富，文化气息浓厚;区域环境：项目周边医院较多，就医便捷;区域环境：临近万柳塘小区、万莲新村等成熟居住区，居住氛围成熟浓厚;区域环境：受二手家私电器交易一条街、废品厂矿等影响，项目周边环境杂乱。;自身条件：规模较小，无规模优势;自身条件：闹中取静，属于繁华城市中的一片净土;自身条件：嵌入万泉公园，万泉公园成为项目的后花园;自身条件：户型配比丰富，客户选择范围大，易于拓宽项目客户群，部分大两房面积略大，套数配比多，是项目的销售突破重点;项目解析结论;市场分析;项目周边典型楼盘总列;;项目周边典型楼盘总列;地产区域特征：市场供给量不大，片区热度不足;项目周边典型楼盘价格分析（一手市场）;项目周边典型楼盘价格分析（二手市场）;项目周边典型楼盘产品户型分析;项目周边典型楼盘产品面积分析;项目周边典型楼盘客户分析 ;项目周边典型楼盘客户分析;本项目与周边项目的维度对比;本项目若实现较理解的市场价值，必须解决两个问题：关注度、认同度;本项目最突出的，最有力的竞争资源，核心价值 ;基于项目的价值解析及周边市场研究，本项目已确定了整体物业定位—— ;客户定位;客户定位——基于对物业定位、产品定位、项目特征的理解;;针对目标客户深度访谈;针对目标客户深度访谈（续）;针对目标客户深度访谈（续）;;;综合研判项目的目标客户分布如下;置业目的与家庭结构;形象定位;项目市场形象定位的基础;基于项目的物业定位及目标客户的置业价值取向，本项目该如何确定推广核心点?;项目的核心价值点挖掘;项目的核心推广概念;项目的城心?公园价值如何让客户感知，引起共鸣，形成注意力;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;我们享有60万平米的百年万泉公园 在这片领地里 0距离可以在城市与生态之间自由切换 可以享受最纯粹的自然 作为60万平米的百年万泉公园旁的风水领地 我们掌握了绝对的话语权;因为我们与万泉公园仅有一墙之隔;推广形象核心点——我们是;推广语提示;如何传递，如何感知？;现场展示的切入点;规划：直接在项目与万泉公园之间的打开一道门，实现最便捷的家与公园的切换;园区主入口：上几步台阶方可进入园区，周边花草植物装饰，体现项目的尊贵感。;园林：体现细节、个性、故事、趣味性;看楼通道及导示系统：采用偏石质的材料，与园林景观融为一体，成为景观小品的一部分;产品细节：配置中央新风系统，真正实现家与公园之间的空气流通，打造一个健康的家，会呼吸的家。;产品细节：配置中央水处理系统，通过净水处理实现水质的天然健康;营销中心（国际传媒中心点）：由于未在项目地址，建议包装上突出项目销售中心的氛围，特别需体现项目的公园生态价值;营销中心（国际传媒中心点）：现场服务体现尊贵;营销中心（项目现场点）：包装简洁，但不失品质，配合周边围板，共同体现项目品质感，同时加强与国际传媒中心点的互动;样板房以两种形式展示产品;外立面设计建议;项目周边典型竞品建筑风格列举;关于项目建筑风格客户深访分析;项目建筑风格建议;项目建筑风格提示;物业管理：建议聘请知名物管顾问公司担任项目物管顾问， 体现品质，迎合现代家庭对物管水平重视的心理 ;具体管理中：建议小区采用CCTV监控系统，实现小区的360度、24小时的有效监控，进一步满足客户注重安全性的心理;项目价格推售策略思考 入市均价建议/价值体系判断/推售策略建议;入市均价建议;入市均