芜湖奎湖度假区别墅项目.pptVIP

根据规划，青弋江以南的芜湖城南将定位为生活居住区和文体、会展、行政中心，未来市政府将迁至城南，目前奥体中心已经建成，市政公园、大学园的建设正如火如荼，城南的人气日益趋旺，就住宅小区而言，总建面70万平米的南瑞新城开发已接近尾声，建面45万平米的奥韵康城即将上市，城南其他地块正在逐步启动。 南瑞新城从2002年开盘单价850元到目前二手单价达3000元以上，显示了城南的逐步成熟和为市民所接受，其主力客户除市区城南部分客户外，也吸纳了大量三县的进城购房者。 奥韵康城将于近期推出，不超过3000元开盘价也吸引了大量注意力。 与新兴城区城南相比，本项目位于南陵县城的许镇，交通距离以及配套设施、发展前景等方面的不足，使得本项目的市区客源将受到城南的大量截留。 本项目的战略地位二 本项目的战略地位三 芜湖下属三县，繁昌乡镇集体企业发展较快，加之矿业的支撑，因而最为富裕；而本项目所在的南陵县城，由于距离芜湖市区最远，其经济主要以农业为支撑，近年来虽建设南陵工业区有所成效，但与繁昌等尚有一定距离 本项目地处南陵北部的许镇，距离南陵县城25公里，这一交通距离对县城居民而言有相当大的抗性； 南陵县城目前多层住宅售价1000-1500元/平米之间，别墅售价在2300-2800元/平米之间，去化速度缓慢，客户以南陵县城工作人士为绝对主力。 基于南陵县城目前供应量并不缺乏，高品质别墅亦有供应，因而本项目不具备与之争夺南陵县城客户的条件 本项目的战略地位四 本项目位于许镇镇区北部，奎湖北岸，拥有良好的自然景观条件。 许镇人口11万，有中心集镇四个，即许镇、奎湖、大丰、东塘集镇，经济以农业为主要支撑，许镇工业园区正在建设之中。 目前许镇镇上有数个多层小区在售，单价在800元左右，去化缓慢，以惠民小区为例，单套总价在6-8万元之间，但在开盘后八个月内仅销售30余套，其客户以许镇本地为主。 基于本项目的建设条件，许镇本地的客户不足以支撑本项目 本项目的战略地位最终分析结论： 一、从普通住宅购买客户来源分析 许镇的居住者或者没有足够的承付能力，有承付能力的直接往芜湖南城区和市区购买； 对于南陵县城居民而言，25公里的路程是最大的抗性； 对于芜湖市区居民，虽然本案有价格优势，但周边配套缺乏、消费心理距离偏远、逆城市化的消费形式、南城区的客户截流效应，使得本案客源无法保证。 二、从别墅购买客户来源分析 别墅市场在芜湖尚为新兴业态，接受度尚不高； 别墅的区位环境要求高，目前在芜湖北，由于其自然环境和规划的作用，已经形成比较高档的区域形象，而本项目区域形象尚无法在市场中立足； 本项目总体规模偏小，单独依靠本案的推广造势，单位成本过高，无法形成规模效应。 本司认为：在宏观形势不明朗，区域市场暂时不成熟的条件下，急于启动的风险高于机会，一旦造成不好的市场形象，再要改变将困难重重。 六、市场研究初步结论 建议发展商暂缓开发； 等待区域市场的逐步成熟； 等待宏观房地产市场的重新走好； 期待真诚合作探索， 为发展商利益而共同努力 上海联合不动产策划有限公司 芜湖市奎湖项目市场研究报告 二零零五年五月 上海联合不动产策划有限公司 目 录 一、宏观背景研究 二、芜湖市房地产市场研究 三、别墅市场分析 四、项目分析 五、本项目战略地位分析 六、市场研判结论 芜湖概述 地理位置 芜湖市地处安徽省东南部，南依黄山、九华山、太平湖风景区，北临江淮平原，居承东启西的交通枢纽位置。现辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区,全市面积3317平方公里。 交通条件 芜湖是全国重要的交通、通讯枢纽。芜湖港为长江第五大深水良港，远洋航线直通海外，有3个5000吨级泊位、安徽最大的外贸码头朱家桥码头；裕溪口煤炭专业码头年通过能力1200万吨。芜湖是华东地区铁路交通枢纽，我国目前规模最大、科技含量最高的特大型公铁两用大桥——芜湖长江大桥的建成，使芜湖西接京九线、京广线，东接京沪线，北接陇海线，南接浙赣线，成为十字结点城市。南京禄口国际机场、合肥骆岗机场距芜湖仅1个多小时车程。芜湖是华东公路网络中心，是长江经济带上重要的通讯枢纽。 居住环境 芜湖人居环境较好。城市绿化覆盖率32.5%，人均绿地面积8.2平方米。 芜湖 一、宏观背景研究 宏观经济发展 数据来自03年各市统计年鉴 全年实现地区生产总值345.07亿元，按可比价计算，比上年增长14.6%，增幅比2002年提高0.5个百分点 ，增长速度位居安徽省前列 芜湖经济在周边城市中占有较重地位。2005年一季度芜湖GDP位居安徽省第四位 人民生活水平 数据来自03年各市统计年鉴 2004年，芜湖城市居民人均可支配收入8553元，比上年增长16.7%；人均消费支出6333元，