房地产开发项目经济测算培训(史上最全的测算实用课件).pptxVIP

房地产开发项目经济测算培训; 做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业） 当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化 ;培训说明;产出》投入；回报》付出;5;6;（一）估算意义;？;9;（四）房地产类型;11;12;;（一）土地取得的费用;⑴ 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 ⑵ 土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 ⑶ 土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 ⑷ 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 ⑸ 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接???资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 ;（一）土地取得的费用——竞价购买;（一）土地取得的费用——价格预估方法;;;（三）前期工程费;;（三）房屋开发费 ;（三）房屋开发费——建安工程费;;（三）房屋开发费——基础设施建设费 ;（三）房屋开发费——公共配套设施建设费;（三）房屋开发费——估算方法;（三）房屋开发费——案例;土建工程造价分析;（四）管理费用 ;（五）财务费用 ;（六）销售费用 ;（七）开发期税费 ;（八）其他费用;（九）不可预见费 ;小结;37;38;;（一）开发计划;一期开发 ;42;（二）销售计划;44;序号;定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。 市场比较法定价过程：①搜集交易实例，②选择比较实例房地产，③建立价格可比基础，④比较实例的比较和修正，⑤确定该房地产的比准价格 计算公式： PD＝PB×A×B×D×E ;定义：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 计算公式： 无限年期： P=A/r（房地产价格＝房地产的净收益/利率 ） 有限年期（我们一般用的）： ; 定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。 新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。 基本公式： 新建房地产价值= 土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润（注意在成本计算中无此项）;;序号;（四）租售收入;;住宅 （一、二期）;序号;序号;（五）税费估算——土地增值税;;;60;61;利润总额 ＝租售收入－土地成本—房屋开发成本－开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）-其他费用-不可预见费用－各项税金（经营税金及附加、土地增值税、房产税等） 净利润 =利润总额-企业所得税+（营业外收入-营业外支出；一般企业考虑）;; 货币时间价值，是指在不考虑通