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Q:中国楼市快速成长,竞争激烈,国投\莱蒙在后发位置上,谋求具有差异化的成 长,在深圳楼市、全国版图中找到自己合适的位置? 深圳—香港的后花园 深圳是中国南部海滨城市,东临大鹏湾,西连珠江口,南邻香港,与九龙半岛接壤,与香港新界一河之隔,被称为“香港的后花园”。作为中国经济发展最快的城市之一,深圳拥有优越的区位和对外开放的功能、外向型的经济结构,在“珠三角”都市带中是中心城市,对全省的发展起着“龙头”作用。深圳具有毗邻多功能国际城市香港的地缘优势,是连接两种制度、两个市场的枢纽,是内外辐射的结合部,枢纽功能十分突出。特别是在CPEA之后,更加显露出深圳作为内地与香港的桥梁作用。 深圳经济 2005年全市生产总值为4926.90亿元,比上年增长15.0%,经济总量位居全国大中城市的第四位。从经济发展的进程看,过去五年经济总量不断跃上新台阶,经济增长速度年平均达到16.3%,比“十五”计划的预期目标高4.3个百分点。 深圳未来经济发展趋势 从短期看,深圳正处于发展模式转变的关键时期,低端生产力逐渐调整转移,新的高端生产力虽在集聚,但还未真正释放能量,所以未来5年的GDP增长速度可能会放缓(低于15%)。从长期看,随着自主创新的推进和循环经济发展,以及产业结构的调整优化,经济增长方式将从粗放型向集约型转变,深圳将会迎来一个高效益、高质量、高速度的“绿色经济”发展时期。 “你怎么做我也怎么做”的“我也能”战略已成为昨日黄花。“你这样做,我就那样做;我做的事情,你不会、你不能做;一旦你照我的样子去做,我就再创造出新的样子,并有能力成为这个领域内的第一。”——之谓利基战略。 水榭花都 二线拓展区位于深圳市中部,总面积19平方公里,规划用地13平方公里,远景规划居住20万人,弹性26万人。 深圳2010年近期规划中,将龙华二线拓展区定义为重点开发地区。 二线拓展区的规划档次参照福田区设计,片区功能定位及建设目标设定为:“福田中心区二十一世纪高尚生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区”。 传统以收入、年龄为基本参考点分析的客户特征,在实际的市场当中,客户置业心态发生较为深刻的变化: 是强劲的上升代也容易产生疲惫感 较早来到深圳,有一定基业,身家在几百万左右,多在30-45岁之间,同住人口以三口之家为主,正处于事业的上升期。事业发展到一定阶段总会遇到瓶颈,有时会感觉难以突破,甚至有些愤世嫉俗,觉得付出与回报不成正比. 对品牌有高度认同感与忠诚度 相信“适合自己的”,“自己选择的”。就算用得很旧的东西,只要自己喜欢的,一样不会丢弃; 经常吃饭的地方,口味第一,场所第二。 上跳型购买 身家百万,拥有多套物业,资金多在事业上周转,但只要喜欢的品牌物业,还是愿意购买二三百万的物业 渴望成功却疏远了家人 由于目前的事业正处于“黎明前的黑暗”阶段,因此他们仍需要扩大社交圈和建立个人影响力,以巩固他们的社会地位,他们往往会选择居住在城市,不脱离其社交圈层。同样为了事业,也失去了很多关爱家人的机会,亲情疏远 其中部分年青人为上辈财富积累的直接益者 绝大多数的独生子女,家庭条件好,父辈有较强的聚财能力,自身综合素质较高,有较强的成功欲望,对物业普遍需求面积偏大. 渴望自然却远离自然 由于工作关系,他们更加渴望对自然的拥有,在山清水秀的地方购买物业不是为了居家,弥补居少离多的家庭生活,但因为财富效应圈将更多的是一种投资和升值保值的手段. 口碑传播成为重要的途径 亲朋好友的介绍对购房决策起的作用最大,通过朋友或生意圈子的口碑传播,会产生购房的冲动 对于喜欢的物业干脆利落 如果物业能够符合他们的喜好,多数客户拍板落订时间较短,但对于不能一眼看中的物业(有时甚至因为某些细节)则不会为它浪费时间,反复斟酌。他们认可档次、有品位的地产项目,拍板签约过程会比较干脆、果断。 波特五力分析进行修正 五力模型对本项目进行修正 【福田片区(05-06年)二级市场成交分析】 在这个行业里,最根本的原则就是把最基本的东西做得更好。我们并不是要比较谁的花招更多,而是要尽力把基本功做到家。创新正是以更新更好的方式来表现人们习以为常的东西。物业的元素不外乎房间、大堂、园林,关键是你如何重新布置这些元素。当你做的努力令人们觉得更舒适并留下正面的印象,那你就能获得真正的成功了。 房 子 长 在 花 园 里 能将车停放在自己阳 台的房子。 Have fain in forever enstrust whole life 纵览龙华市场 具有中国传统文化的园林, 引领了龙华的主流。 江南的概念、花城的人性化、书香门第的中式风格及山 湖林海的天然资源,还有美丽365、世纪春城无一例外。 即使四季花城、
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