第5章-房地产开发与工程管理(程信和).pptVIP

3.3 房地产开发项目管理 3）质量保修 根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，并在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。并规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 　　（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 　　（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 　　（五）装修工程为2年。注： 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 * 3.4 房地产开发项目转让 1）房地产开发项目转让概念； 房地产转让有其特定含义。《城市房地产管理法》从立法上予以界定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 * 3.4 房地产开发项目转让 2）转让条件； 禁止条件 下列房地产不得转让： 1.不符合法律规定转让条件的房地产； 2.有关籍贯依法限制房地产权利的房地产； 3.依法收回土地使用权的房地产； 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产； 5.权属有争议的房地产； 6.未依法登记领取权属证书的房地产； 7.法律规定的其他情形。 * 3.4 房地产开发项目转让 2）转让条件； 允许条件 下列房地产可以转让： 1. 以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件； 2.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件。 * 3.4 房地产开发项目转让 3）转让方式 ①直接项目转让 转让双方直接以合同方式约定项目的土地使用权和项目建设开发权买断性转移。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》的规定，项目直接转让应当具备下列要件： 实质要件是：1.转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格。但受让方受让后并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制。2.转让人已经合法取得土地使用权，并以交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续和补交了土地出让金。3.转让的项目应当依法得到了批准，有规划、建筑、施工许可证，手续合法。4.转让方已完成了一定的投资，投资达法定比例。 * 3.4 房地产开发项目转让 3）转让方式 形式要件是： 1.办理土地使用权转让批准、登记手续。 2.办理规划报建和施工许可的备案更名手续。 3.向原立项审批部门办理项目建设者更名手续 * 3.4 房地产开发项目转让 3）转让方式 ②项目出资 采取以项目出资设立新企业的形式的，可以按直接项目转让由出资方与新成立的开发企业签订转让合同，办理相关转让手续。 采用合建或联合开发形式的，在实务操作中应当注意几点：1.合作协议的以项目出资的一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，具备了转让的实质条件。2.项目建设经过了批准，取得了建设工程规划许可。3.至少合作一方具备开发经营资格。 * 案例讨论 案例1、场地有偿使用协议的有效性 案例2、改变建设用地使用性质的合法性 * 本章结束 * 第二节 房地产开发企业 2.1 房地产开发企业的概念、种类 房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的特殊性在于从事房地产开发和经营，一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。 依据《公司法》，房地产开发企业登记为 有限责任公司或股份公司，其种类有专营企业、兼营企业和项目公司三种类型。 * 第二节 房地产开发企业 2.2 房地产开发企业设立的条件、程序 （一）设立的条件 《城市房地产开发经营管理条例》规定设立房地产开发企业应具备下列条件： 1、有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； 3、注册资本100万以上（500—10000万）； 4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； 5、法律、法规规定的其他条件。 * 第二节 房地产开发企业 2.2 房地产开发企业设立的条件、程序 （二）设立的程序 设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：