北京北四环项目市场定位与产品深化报告.pptx

北京北四环项目市场定位及产品深化报告 2014年，楼市风雨莫测 调控、降价、观望… 未来，何去何从？ 一场黄金地段的突围战 有价值，更要有成绩！ 目录 本体价值分析 项目开发背景 市场发展环境研究 项目整体市场定位 A. B. C. D. 项目产品发展建议 E. 经济测算及建议 F. 项目开发背景 北京城市概况 城市发展规划 整体市场格局 宏观发展环境 政治中心：全国的决策和管理要地； 经济中心：中国经济发展龙头这一； 教育中心：知名高校聚集科研高地； 北京——中国的首都 北京是中国的首都，中国四大直辖市之一，全国政治、经济、文化、科研、教育和国际交往中心。 项目开发背景/① 城市概况 悠久历史：北京仍有3000余年建城史； 文化遗产：长城、故宫、颐和园等； 全国古都：辽金元明清五朝古都； 北京——历史的古都 北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是全球拥有世界文化遗产最多的城市，同时也是历史文化名城和中国八大古都之一。 项目开发背景/① 城市概况 世界竞技：奥运给北京带来各种各样赛事； 世界旅游：吸引越来越多的国际旅游人士； 世界交流：各种国际交流活动来到北京； 北京——世界的名城 2008年全球奥运盛会，让中国的首都变成世界的北京；更进一步向全世界展示新的北京、新的中国。 项目开发背景/① 城市概况 项目开发背景/① 城市概况 小结—— 历史底蕴 3000余年的建城史和850余年的建都史，世界文化遗产最多的城市，也是历史文化名城和中国八大古都之一。 首都效应 北京是中国的首都，中国四大直辖市之一，全国政治、经济、文化、科研、教育和国际交往中心。 国际地位 奥运盛会让北京变成世界的北京；更进一步向全世界展示新的北京，一座世界名城。 北京城市特征要点 北京在首都效应、历史底蕴及国际地位影响下 对人流、物流等资源具有强大吸纳力，为城市创造更强的发展活力、潜力。 项目开发背景/② 发展规划 北京城市发展空间呈“两轴-两带-多中心”规划形态布局。 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴，为北京两大城市核心发展轴。 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区(CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。 项目开发背景/② 发展规划 在“两轴-两带-多中心”基础上，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。 中心城：中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区，但随着城市发展，越来越拥挤，急需功能及人口向外疏导。 新城：新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。 镇：镇是建制镇的简称，是推动北京城镇化的重要组成部分，优先发展重点镇，选择区位条件优越、发展基础好、潜力大的建制镇作为重点镇，形成聚集效益和区域竞争优势。 项目开发背景/② 发展规划 对外：区域资源合作利用，2014年两会后，进一步强化京津冀协同发展。 环北京的13个县市有望使用北京010的区号，这是京津冀一体化的又一进展；中央已提出建设“政治副中心”来分担北京作为政治中心的职能；部分产业也将开始逐渐向津冀搬迁，充分强化资源的合作利用。 项目开发背景/② 发展规划 对内：当前重点发展通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平六大新城。 产业：各个区域核心产业规划、发展； 交通：各新城轨道交通全部开通、运行； 市场：土地放量集中，均为市场热点； 配套：生活、医疗、教育等配套完善； 人口：人流逐步向各个新城疏散。 顺义 通州 亦庄 房山 大兴 昌平 项目开发背景/② 发展规划 小结—— 新城发展 11大新城规划建设； 6大新城率先发展； 分担中心城城市功能。 空间布局 两轴两带多中心 中心城-新城-镇 津冀协同 京津冀协同发展，资源共享，产业联合； 分担首都职能，区域经济联动。 北京城市规划要点 在城市规划发展下，北京城市整体向外拓展， 城市核心区可开发空间趋于真空状态，资源稀缺性明显，价值属性更高。 项目开发背景/③ 市场格局 整体市场格局—— 环线 面积（万㎡） 占比 二环内 10.07 1.0% 二三环间 33.39 3.3% 三四环间 31.2 3.1% 四五环间 89.72 8.9% 五六环间 513.75 51.0% 六环外 329.72 32.7% 北京整体市场不断外拓，目前市场的主战场在