收益法中收益年限的规定.docVIP

关于收益法中“收益期”的有关规定 在评估中采用收益法测算估价对象价值时，对于收益期的确定有如下几种情 况： 1、住宅用途：由于住宅用地自动续期，故收益期均为房屋剩余使用年限。 ① m=n 时，收益期为 m 或者 n; ② m﹥n 时，收益价值为按建筑物剩余使用年限（ n）计算的价值，加自收益 2、非住宅用途： 期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值； ③ m＜n 时，收益价值为按土地剩余使用年限 （m）计算的价值，加建筑 物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。 其中 m：土地剩余使用年限， n：建筑物剩余使用年限 对于第②种情况， 自收益期结束时剩余期限土地使用权在价值时点的价值 = 按土地剩余使用期限 （m）计算的土地使用权在价值时点的价值 - 按建筑物剩余使 用年限（ n）计算的土地使用权在价值时点的价值。 （目前该种情况很少） 对于第③种情况， 建筑物在收益期结束时折现到价值时点的价值 =建筑物在 收益期结束时的剩余建筑物价值× 收益期结束时的折现系数。 （目前基本上都是 该种情况） 其中建筑物在收益期结束时的价值（建筑物折旧后价值）采用简单直线法 计算：即建筑物折旧后价值 =收益法中估价对象重置价格× （（建筑物剩余使用年 限-土地剩余使用年限）÷ 建筑物寿命） ） 下面针对发生情况较多的第②种情况进行具体举例说明（自 2018 年 5 月 24 日起采用该规定）： （1）估算有效毛收入 适用公式： 有效毛收入 =有效年租金收入 + 租赁保证金利息 有效年租金收入 =潜在年租金收入 × (1-空置和收租损失率 ) ①潜在年租金收入 估价对象目前未出租， 目前开州区汉丰街道房地产市场上同类项目较多， 其 市场租金依建筑档次、 质量和所处区位的不同亦有所差异， 根据对周边类似商业 用房租金、空置率、租金损失的调查，选择 3 个可比实例进行修正，得出估价对 象的租金水平。 经过广泛的市场调查和比较分析， 从中选取了三个可比性较强的 实例，租赁情况和测算过程如下：租金调查表 平均租金 比较 面积（平 装修 楼 座落 用途 （元/平方 案例 方米） 情况 层 金损失率 米） 空置和租 案例 A 位于开县汉丰街道帅乡路吕 氏春秋市场 1 层门面，目前经 营杂货 商服 用房 40 中装 第 1 层 86 6% 案例 B 位于开县汉丰街道帅乡路吕 氏春秋市场 1 层门面，目前经 营鞋袜 商服 用房 50 中装 第 1 层 85 6% 案例 C 位于开县汉丰街道帅乡路吕 氏春秋市场 1 层门面，目前经 营服装 商服 用房 55 中装 第 1 层 82 6% 用市场法测算估价对象客观租金水平： 可比实例 实例 A 实例 B 实例 C 位于开县汉丰街 位于开县汉丰街 位于开县汉丰街 座落地点 道帅乡路吕氏春 道帅乡路吕氏春 道帅乡路吕氏春 秋市场 1 层门面 秋市场 1 层门面 秋市场 1 层门面 比较实例租金（元 /平方米 .月） 86 85 82 租赁情况修正系数 100/100 100/100 100/100 交易日期调整系数 100/100 100/100 100/100 区位因素调整系数 100/100 100/100 100/100 实物因素调整系数（装修，层高） 100/98 100/98 100/98 调整后的租金（元 /平方米 .月） 88 87 84 比较租金（元 /平方米 .月） 86 ②可出租比例 据现场勘察，估价对象均可出租，出租比例为 100%。 ③估算空置和收租损失率 估价对象作为商服用房，根据估价人员对估价对象所在区域的调查了解， 该区域类似房地产的出租率一般，本次估价空置率取 6%；租金损失包括承租人 失约而少缴、 欠缴的租金以及经营过程中欠付的水电、 物管等费用， 租约的履行 过程中可能存在租金损失，由于在出租前有履约保证金，租金一般为提前支付， 在一定程度上减少了损失的可能性，本次估价取 2%。综上所述，空置和租金损 失合计为 8%。 ④有效年租金收入计算 潜在租金收入 ×12×（1-空置和收租损失率） ⑤租赁保证及押金收益 根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产的调查了解， 类似商服用房保证 金一般为押一付三，本次按 86 元/平方米计算，利息率按一年期存款利率 1.5% 计。 ⑥总收益 总收益=租金收益+押金收益 （2）年总支出 ①年维修费：一般取房屋重置成本的 1%～3%，根据估价对象的实际情况， 按房屋重置成本的 2%计算，根据估价人员现场勘查的结果以及参考相关技术资 料数据，结合估价对象实际装修情况， 估价人员确定估价对象的重置单价为 2000 元/平方米；（钢混结构重置价一般为 2000 左右，砖混一般为 1600 左右） ②保险费：一般取房屋重置成本的 0.1%～0.