315.资料75亩完整的市场投资测算.docVIP

地块经济效果评估 一 、项目的确定性分析 1、项目的投资估算 （1）、土地费用：27万元/亩×315.75亩＝8525.25万元 ? （2）、前期工程费用估算：1054.5万元 序号 项目 金额 估算说明 1 规划、设计可研费 526.5 按25元/平方米 2 水文地质勘察费 80 初、详勘 3 道路费 4 供水费 12 5 供电费 15 6 土地平整费 421 按照20元/平方米 合 计 1054.5 （3）、基础设施建设费估算：2310.25万元 序 号 项 目 建设费用合计（万元） 估算说明 1 供电工程 842 40元/平方米 2 供水工程 210.5 10元/平方米 3 供气工程 315.75 15元/平方米 4 排污工程 421 20元/平方米 5 道路工程 6 路灯工程 105.25 5元/平方米 7 环卫设施 8 绿化工程 315.75 15元/平方米 9 外部道路 100 100元/平方米 合 计 2310.25 ---- （4）、建筑安装工程费估算：18752.5万元 序号 项目 建筑面积（平方米） 建安工程费单计（元/平方米） 金额合计（万元） 1 市场营业房 104500 850 8882.5 2 厂房区 141000 700 9870 合 计 245500 ---- 18752.5 （6）、招商活动费用：1500万元 （7）、管理费：892.4万元 （8）、财务费用：757.8万元 （9）、销售费用：1308万元 （10）、开发期税费：50万元 （11）、不可预见费用：109.46万元 210500×5.2元/ m2＝109.46万元 （12）、其他费用估算：230万元 序 号 项目 金额(万元) 估算说明 1 临时用地费用 2 临建费 3 施工图纸预算或标底编制费 40 4 工程合同编制费 10 5 招标管理费 10 6 总承包管理费 20 7 工程质量监督管理费 8 工程监理费 100 9 工程保险 50 合 计 230 2、销售收入、经营税金及附加估算表（一年） 序号 项目 合计 商业区 厂房区 1 销售收入（万元） 45135 28215 16920 1.1 1.2 地上可销售面积M2 245500 104500 141000 单位售价（元/ M2） __ 2700 1200 2 经营税及附加（万元） 2482.43 1551.83 930.6 2.1 2.2 营业税5%（万元） 2256.75 1410.75 846 城市建设税、 教育费附加（万元） 225.68 141.08 84.6 二、附加交纳费用(532万元) 施工图及抗震设计审查费：19 白蚁防治费：10 档案管理费:20 保险费：24 建设用地规划许可证：5 质量监督费：370 工程定额测定费：25 建安企业行业管理费：44 印花税：15 3、利润：6786.41万元 利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金及附加 45291-36022.16-2482.43=6786.41万元 4、 利润率：15% 利润率==利润/销售总收入＝6786.41/45291=15% 二、项目经济效果静态分析 1、静态投资收益率（E） 静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目投资额的比值,用公式： E=M/K(其中M是年净收入、K是项目总投资额)。 E=M/K＝6786.41/36022.16=18.8% 2、静态投资回收期（T） 静态投资回收期（T）是指项目初始投资起到用项目的净收益偿还全部投资所需时间，以年表示： T=K/M=36022.16/6786.41≈5.5年 项目的首期投资现金流量 序号 项目 总计 1 2 3 4-6 1 现金流入 6786.41 -3078.522 3312.733 1538.573 5013.626 1.1 销售收入 43599 13079.7 17439.6 8231.85 6539.85 2 现金流出 38504.59 16158.222 14126.867 6693.277 1526.224 2.1 土地费用 8525.25 4262．63 4262．62 2.2 前期工程费用 1054.5 738.15 316.35 2.3 基础设施建设费用 2310.25 693.075 924.1 693.075 2.4 建筑安装工程费用 18752.5 8035.425 6249.775 4467.3 2.5 招商活动费用 1500 500 400 300 300 2.6 管理费 892.4 267.72 223.1 178.48 2