资产价格与身价.pptVIP

張詠姍 想知道現金、存款和上市股票現在大約價值多少並不難 那你的能力在這個時間點價值多少? 土地也是一樣，你無法在立刻知道這塊土地價值多少 請問：土地的價值=土地價格嗎? 購買的當下或許是如此，但是一塊土地留了十年之後? 地價會因為地段和土地形狀差異而產生變化 因此，這塊土地未來能讓你獲得多少利益，也要一併算入土地價值的計算中。 如何將“未來可獲得的財產”折算成“現在這個時間點的資產” *天下沒有白吃的午餐：沒有半毛本金、也不冒任何風險，就能平白無故賺到錢的便宜事，是不可能會發生的 **土地價格為例： 假設阿緯用貸款買土地，一年後賣掉可賺一筆，這是免費的午餐嗎? 如果沒風險，你還坐在這裡幹嘛? 土地獲利高，大家都借錢去買。導致地價上漲，要多借點錢；而大家搶著借錢，導致利率上升；取得土地成本增加，出售價格呢? 1-成本：借錢付利息 2-利潤：租金漲價後賺的 ***漲價只是臆測，如果沒漲價呢? 因此： 成本：借錢買地的利息、漲價預期落空的風險 利潤：賺來的租金、以及土地如預測班上漲帶來的利潤 利潤=租金報酬率+預測增值率 租金報酬率=租金收入÷地價 **租金報酬率：表示每花一塊錢買地可得到多少租金，也就是資金收入占地價的比例 **預測增值率：花在買地的每一塊錢，增值了多少 成本=利率+風險溢酬 風險溢酬：就是把“偏離預測的風險”轉換成數值 人在投資高風險的標的物時，為了彌補所承受之風險，會提高預測之報酬率。因此，風險溢酬—我承擔了風險，因此我要比一班情況還要多賺多少報酬率。 利潤=成本 租金報酬率+預測增值率=利率+風險溢酬 租金報酬率=利率+風險溢酬-預測增值率 租金收入÷地價=利率+風險溢酬-預測增值率 租金收入=(利率+風險溢酬-預測增值率) ×地價 利率=租金報酬率+預測增值率-風險溢酬 算式的右邊：土地的資金報酬率+投資土地的預測增值率-銀行向貸款人收的風險溢酬 稱之為“土地預測收益率”-只透過這項投資，預測可得幾%利潤的意思 因此 利率=土地預測收益率 在自由市場下，我們向銀行借錢買土地，銀行向我們收取利息錢，銀行利率就會提高，直到我們對土地預期收益率一樣為止。 因此，運用資產時，即便擺在銀行按年利收息，或是透過土地買賣方式，獲得的收入都是一樣的。 阿瑋取得某種證照，所以隔年可以賺得100萬元。現在的利率是1%。他如果跟銀行姐款必須負擔2%的風險溢酬(因為他期待證照增加3%收入，減掉利率負擔2%)，而預測成長率(具備某種證照而可額外獲得的收益率)會因為考取這項證照而降低3% 資產價值：一年後的預期收入÷利率+風險溢酬-預測增值率 資產價值：100萬元÷ 「0.01+0.02-(-0.03) 」=1666萬元 現在的資產會隨著時間、環境在變動。 因此，安全資產(存款和國債)看似與財產價值沒有關係，但是其利率會大大的影響資產價值的多寡。 央行調整利率都只有升降半碼(0.25%)