20年8月太原丰沃项目（旅游学校西）专项提案.ppt

2011.8;目标导向;线索… …;; 环大学城经济圈;;;2011年1-4月份，受政策的影响，我市商品住房成交面积为76.71万㎡，同比下降3.72%，成交套数6280套，同比下降9.31%。 ;1-4月销售的商品住房中，144㎡以下的普通商品住房消费占七成，144㎡以上的非普通商品住房仅占三成，短期来看，商品住房供应结构趋于合理。 ;作为内地城市的太原，无可讳言市场经济发育的不成熟，这就导致了政府决策成为主导市场的最重要力量。 反映到房地产市场，就是政府投资决定了市场方向，比如长风文化岛的建设和市政府规划南迁带动了长风西和晋源区的发展，大学城的建设也必将在大太原经济圈中占有重要地位，而带来新一轮建设热潮。;太原市大学城又名汾东教育园区，是太原市政府资源整合和规划发展的重要举措，经过几年的建设，园区现已有青年干部学院、太原大学、太原市旅游职业学校等数??高校入驻，日后必将成为我市又一充满书声墨香的文教重镇。;;项目名称;从以上分析中可以看到，本项目所在区域已决定客群的年轻化： 高校及周边企事业单位教职工、投资客、市区溢出型年轻置业者（包括市内及地市客户）， 而投资客的转租/售目标主要为高校在校学生。 可见最终客群以年轻人为绝对主力，那么怎样得到他们的认可就成为本项目能否成功的根本.;; 本体界定——新区崛起，未来可待;太原大学、太原旅游职业学院已入驻，带动区域房地产市场的快速发展，但是周边生活配套尚待完善;1、本案地块方正平整，建筑条件较好，且自然环境优良。;1、出行道路尚未修通，仅有两路城际公交，出行不畅。;1、周边均为荒地，各种生活配套比较缺乏有待完善和提升。;SWOT分析;1、周边项目基本为小红本，本项目占有极大优势。 2、各大高校陆续入驻，交通正在改善，客户认可度也将逐渐提高。;;项目的区位决定了客群的年轻化， 能否抓住目标客群将是本案成功的关键！;客户在哪里？ 客户有什么样的特征？ 客户有什么需求？;他们在哪里？;客户特性：;客户关键词;现在，我们可以列出他们的需求特征;;产品定位;户型配比; 精装单身公寓 1、15—20平米精致空间，直接针对经济型投资客，投入小出租率高，是学区最受欢迎的物业 2、精装户型，无需投入更多精力即可享受当房东的乐趣 ;【示意户型】;目前太原市场精装修成本价为300元/平米，那么本房型每套精装成本即为300x15/20=4500—6000元，而在销售过程中，一方面购买此房型的客户更愿意接受精装户型，另一方面可提高售价600—800元/平米，从而在促进销售的同时大幅增加收益。;N+1创意户型 1、n房变n+1房（二房变三房，三房变四房） 大房只需小房钱，用“偷”出来的面积满足客户更多需求 2、顶层复式n+1房型，空中别墅大有可观 ;【示意户型——平层n+1】;【单户型示意】;【示意户型——顶层复式n+1】;双层挑空阳台 1、两倍于普通阳台挑高的大阳光露台，挑高6米无遮挡， 感受紧凑空间中的惬意 2、左右错落+前后错落+逐层减小进深设计，每个露台都是一个开放式的敞亮的自然空间 3、线条感十足的现代主义建筑，诠释青年人的空间美学。 ;前后左右错落 保证每家露台都有充足的空间;双层挑高露台;亲子房布局 产品特点： 1、两种户型搭配设计，分开为小户型，合并则是舒适大户，创造双重需求效果 2、增加户型品类，降低销售风险，提高销售速度。 ;【单户型示意图】;【单户型示意图】;建筑风格;【示意图】;外立面需要考虑到细节处理，提升品质感； 空调位空间没有隐蔽，建议采用百叶方式处理； 外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。;【景观园林】;;消费者感知敏感点 关注绿化面积 对水景没有特殊要求，但需有一定简单水系包括喷泉 植被的层次感 园林和运动休闲结合起来，体现生活氛围;建议以乔木、灌木及观赏性草本地皮绿植结合水系打造立体景观。;其他建议;特色景观小品 —— 更显后现代社区人文底蕴;·将土地利用到极限 ·创新动静结合空间 ·丰富配套，便利生活 ;地下停车场 实现人车分流，车位比例达到1：0.6;社区将建设一个完整的、集成的、可靠的、易操作的安防系统，使其作为一个有机的整体对整个大楼进行监控和管理，并接入大楼智能化管理系统。;社区将针对青年人生活需求，提供集成化的自助生活系统，提高社区品质;除此之外，我们建议可在楼体适当部位外立面铺设太阳能板，在不影响甚至提升视觉美感的同时，为居民提供24小时热水服务。 同时可引入管道式直饮水和雨水收集、变压式止逆烟道等技术，以高科技系统打造舒适生活。 在公共交通未完善之前，我司建议设立社区巴士，解决居民的出行问题！;*;新材料建议及成本核算：;显性：一个阳光、现代、青年、创意、舒适型的社区 隐性：高预期、优产品，超高性价比