2019年房地产开发项目可行性研究报告.docxVIP

　　2）建设规模与目标：土地面积：亩（平方米）容积率：开发周期：土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至A市中心。 　　（2）西侧为市城市中心景点。 　　（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。 　　（4）西南靠近A市小学。 　　（5）北面为A市人民银行。 　　4、项目SWOT分析优势及机会(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 　　(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 　　(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 　　(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 　　(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 　　(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 　　(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。 　　(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 　　(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 　　(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 　　劣势及威胁(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 　　(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 　　(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 　　(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 　　(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 　　(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 　　(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 　　(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 　　(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 　　(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。 　　二、市场分析1A市概况（参考）A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。 　　生态环境优良。 　　境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。 　　全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 　　投资环境良好。 　　交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 　　项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。 　　全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。 　　城区人口12万。 　　2A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。 　　1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。 　　1999年至今为房地产业发展与规范阶段。 　　以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。 　　尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。 　　到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。 　　居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 　　二OO三 　　房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4,占全市建设系统投资65，占全市固定资产投资12.6。 　　表现之二：市场供销两旺。 　　主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。 　　城市人均住房建筑面积已达26平方米。 　　表现之三：房价平稳上升。 　　城区商品住宅价格较去年上涨17，净增400元/m2左右。 　　表现之四：交易市场持续升温。 　　全市全年共办理各类房产交易1.12万起。 　　A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年