思源20年湖州市安吉县升华璞墅二期小高层及商业部分定位报告.pptVIP

目标市场定位——当前市场环境下，酒店公寓以及商业的市场出路在哪里？ 产品定位——怎么样的产品配置才能吸引目标市场的关注，打动目标客户？ 客户定位——如何鉴别目标客户，实现双向沟通，达到产品快速去化目的？;第一部分; ; 关键字“下调房价、持续调控” 温家宝总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。; 关键字“CPI上涨、通货膨胀、银根紧缩” 国家统计局11月9日公布数据显示，CPI同比上涨5.5%。居住类价格同比上涨4.4%。; 关键字“优惠、打折、促销、下降” 11月18日消息 国家统计局今天公布了10月房价数据。在限购、限价、限贷等政策作用下，70大中城市中34个城市新房价格10月环比下降。;针对本案：; ;A、安吉市场;单位：万元; a、安吉房地产市场在持续的调控政策和压抑的市场的环境中，销售速度以及价格增长均已放缓，近期市场表现平淡。;根据据统计，2010年，杭州市主城区新增供应酒店式公寓总量达9250套，成交5728套。 ;B、杭州酒店式公寓市场情况; 目前，杭州主城区相对具有代表性的在售酒店式公寓项目: 华元·领骏世界、滨江·城市之星外、中凯·东方红街、同方国际、海辰·水岸晶座、世茂江滨cosmo、华元·天鹅堡、天鸿·君邑、汉峰·峰公馆等。;C、上海酒店式公寓市场情况;C、上海酒店式公寓市场情况;上海部分在售酒店式公寓项目销售情况一览;区域;D、浙江省内其他发达城市目前市场情况; 义乌：随着宏观调控政策的深入推进，以及3月底的义乌版限购与7月份新版义乌二手房交易最低计税价格的实施，义乌楼市迅速进入冰冻期。 台州：作为三线城市、且以制造业为主的的台州市，支撑当地楼市的除了首次置业人群外，还是以投资需求和本地居民的改善型需求为主，限购限贷政策出台后，不少投资性的需求被迫挤出了台州本地市场。; ;a、休闲旅游资源 关键词：竹乡、中国美丽乡村、都市后花园、白茶之乡、生态游…. 竹博园、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷、灵峰山公园、吴昌硕故居、黄浦江源第一漂、龙王山、大竹海......;a、项目占有资源梳理 关键词：临城休闲带、政府重点规划推介区域、高端物业区、紧邻安吉标杆别墅（汀香别墅）、浒溪穿流而过...... b、项目交通状况 目前交通并不理想，只能期待前景规划。 c、项目配套 大环境的城市配套资源丰富，但作为酒店式公寓本身的休闲度假资源欠缺。 周边配套比较欠缺，基础设施落后，解决办法是可以通过项目运营自己制造配套（引进相关高品质的服务与管理等等）。; ;劣势： A、酒店式公寓产品在安吉市场缺乏市场参照，产品的认可度不高（现有为数不多的2个项目，销售都不理想）。 B、所处区域、交通状况、周边配套对于本地刚需的吸引力都不强。 C、市场的大环境短期内不会放松，刚性需求的观望情绪浓厚。;目标市场定位;目标市场定位;第二部分; ;目前本案地块现状;目前本案地块现状;目前本案地块现状;二期1#地块经济指标; ;小高层建筑类型分析;小高层建筑类型分析;小高层建筑类型分析;小高层建筑类型分析; ; 产品综合定位 ; 产品综合定位 ; 产品综合定位 ; ;楼盘名;上海部分酒店式公寓主力户型情况：; 通过对杭州以及上海市场同类产品的对比，结合本案的实际情况，我们做了户型面积配比测算，以供参考。; ;性价比体现：66㎡设计成3房，上层2间卧室。;市场热销户型;市场热销户型; ;产品配套建议 ; ; 综合市场环境中各方面的因素与项目的实际情况，我们不建议“返租”的销售模式，还是支持正常操作，直接面向市场销售。 a、国家政策的明令禁止。 b、返租会带来项目运营成本的增加与压力。 c、返租会给使项目的市场运作变得复杂,会引发诸多不确定因素。;小结;第三部分;关于商业部分的建议;a、作为酒店式公寓或者整个项目的基础配套——建设相关俱乐部或者会所。 优点是：不用担心出售问题，可以系统的规划与提供专业管理服务。 缺点是：增加了运营成本，损失了经济利益的同时浪费了资源。;关于商业部分的建议;关于商业部分的建议;关于商业部分的建议;关于商业部分的建议;关于商业部分的建议;关于商业部分的建议;第四部分; ;楼盘名称;楼盘名称;安吉部分项目客户组成情况;旅游度假需求导入型投资客户、纯投资炒房型客户、投资养老型客户;本案目标客户定位; ;a、客户特征; b、价值取向 ;c、购买动机; d、购买顾虑分析 ;第五部分;综上所述，我们建议酒店式公寓以及商业部分定位应该遵循以下几个原则：