住房制度的再次变革.docVIP

PAGE PAGE 1 住房制度的再次变革 　　摘要：住房投资主要基于对未来房价上涨的预期。“十八亿亩红线”强化了人们对未来住宅用地越加稀缺的判断，强烈的趋利性以及预期的稳定性共同促发了房地产投资投机热情。地方政府对土地出让金的饥渴，银行对住房抵押贷款的逐利，相关部门对住宅交易环节管制的过于宽松，进一步刺激并强化了投机交易行为。虽然国家出台了一系列的调控措施，针对投机行为起到一定的抑制作用，但是只要投机的价值基础存在，那么逐利的资本仍然会卷土重来，以各种形式渗入到房地产投机交易中，引发住宅市场的紊乱。 　　关键词：产权期限；耐用消费品；变革 　　中图分类号：F294文献标志码：A文章编号：1002-2589（2013）08-0080-02 　　据2013年社会蓝皮书资料显示，最近每年因各种社会矛盾而发生的群体性事件多达数万起甚至十余万起，征地拆迁引发的群体性事件占一半左右。同时，地王在多个地区频频涌现，炒房团、房虫也经常见诸报端。住房的居住和投资双重属性，使得房价不断高涨，而住房高空置率必将引发社会仇富心理，危及社会的安全稳定。 　　住房成为投资品，源源不断地吸引各路资金流入，与其本身的基础价值以及增值预期密不可分。住房作为居住的载体，同衣食一样，是生活必需品。但是，在我国当前国情和特殊政策条件下，住房除了最基本的居住作用外，又兼具众多其他功能。当前我国各地区的经济发展水平不一，户籍红利分配严重不均，人的逐利流动性驱使着人们从相对贫穷落后的地区涌向经济更发达、社会福利保障更好的地区。而在现有国家政策下，住房与户口挂钩，户口又作为教育、婚姻、计生、医疗、养老等公民权益和社会保障的基本前提，住房的价值就不仅仅是满足于居住耐用消费品，还是一张载满众多隐形福利的通行证。因此，地区间的福利差距是促使人口流动的重要源动力，进而推动部分地区的住房潜在需求。但是，潜在需求群体往往只是住房消费的“最终接棒者”，是房价的接受者，房价的引导者和制定者却是高收入群体。根据收入来源可将高收入者分为获得利润型收入的实业阶层，获得资源型收入的资源阶层，获得非法型收入的贪腐阶层，还有作为少数凭借工资型收入跻身高收入群体的工资新贵。这四类群体在社会财富的初次分配和再分配过程中，瓜分巨额财富，手中持有大量的可用于投资住宅的自由资金。该群体从供需两方面影响房价：首先，在市场经济条件下，货币化表现出的需求更有现实意义。与主观意愿要求住有所居的中低收入群体相比，高收入群体具有强大的购买力，而且价格需求弹性较小，对于他们而言，并非住房是不可或缺的生活必需品，而是当把住房作为投资品时，购入价格的高低并不是最主要的考虑因素，更为重要的是，房价始终保持一定的增长速度和幅度，通过跨期持有，转手卖出仍然可以获得可观的利差。庞大的资金在杠杆化的放大效应下，形成巨大规模的市场需求，对推高房价起到不可忽视的作用。从供应的角度来看，将以非市场化等形式获得的住宅大量囤积，不仅直接影响住宅市场的供应量，而且削弱了新增住宅的增量效应。在确定的区域内，鉴于房屋的非移动性，住宅数量是一定的，特别是区位优势明显，配套资源丰富的地区，更是一房难求。高需求低供应，直接推动房价上行。即使周边地区有新房源出现，由于在定价方面也会类比既有房价，从而隐形拉高更多新增住宅价格，削弱由于增量住房减小供需缺口推动房价下行的影响。 　　房价的节节攀升，与其耐用消费品的属性相违背。随着使用年限的增加，房屋的居住性能逐渐下降，其价值和价格也理应随之降低。然而现实情形下，二手房的价格不仅坚挺，而且一路上扬，甚至出现与新房价格倒挂的奇怪现象。因此，单从居住角度无法合理解释房价攀升的根由，也就更无从解释住房投资的根基，仅仅凭借故意渲染和诱导炒作房价腾高，不会形成稳定的预期。住宅是房地综合体，当住房的价值随着时间的延续减弱时，其所依附的土地却随着不断膨胀的货币化宏观经济发展因区位优势和稀缺性而不断升值。投资房产更确切的是投资地产，“十八亿亩红线”更加强化了人们对未来住宅用地越加稀缺的判断。2006年“十一五”纲要明确提出，“18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线”。为保住红线，国家采取了行政分配土地的方式，每年六百多万亩，分到各个省，省会如法炮制分到各个地级市。如此带来的影响是，土地稀缺，政府垄断。在后续的土地市场上，寡头垄断，千家争购，地王纪录被频频刷新，最终土地成本都将体现在房价中。然而，土地的稀缺和升值并不能作为个人投资增值的充分理由。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，我国现行的居住用地使用权最高出让年限为七十年。购房者只是获得土地的使用权，而非所有权。尽管新施行的《物权法》第149条进一步规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。但是《物权法》关于“