岳阳南湖地区开发策划方案-李澍-彭万.pptVIP

国内景点开发的一般现状及特征 由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异： 景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。 景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。 景区开发一般面临的主要问题 4)?景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾，加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一的商品形成了恶性循环。 5)?不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。 6)?景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪费。?究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过程粗放等直接导致了以上问题的出现。 影响城市历史文化景点商业开发的主要因素 势趋展发 * * * * * 策划人： 李澍 彭万 1)?景点内商业形态单一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门票销售为主。 2)?景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。 3)?客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。 游客？ 景点的位于哪儿好？ 景点的历史文化怎样？ 南湖地区SWOT分析 人文景观—碧水绿茵锁南湖 　　南湖是由洞庭湖派生出来的自然湖泊，属国家级岳阳楼洞庭湖风景名胜区的主景区之一，总面积12平方km。她倚山而卧，和城而生，峰峦起伏，岸线深幽，景致秀美。南湖及其滨水地带荟萃众多文物古迹，蕴含悠久的人文景观和生动的民俗风情。南湖有远古的天灯（航标灯），有建于宋代的三眼桥、明代的“五里三尚书”墓址、南津古渡等十大古迹。流传有秦始皇赶山填湖、一龙赶九龟等优美的神话故事。 “优”势 契“机” 近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。而岳阳作为一个历来已久的具有深厚文化底蕴的旅游城市，景点开发便更具有商业价值和美好前景。 “劣”势与威“胁” 水污染比较严重，需要治理。 开发晚。 改造工程大。 岳阳本土众多著名的景点。 难题 怎样克服本身的弱点？ 怎么样才能从吸引人到吸引更多人？ 怎么样才能做到与众不同？ 我们的设计方案—— 新“渔人码头” 港口 港口，是由人工建筑而成，具有完备的船舶航行、靠泊条件和一定的客货运设施的区域，它的范围包括水域和陆域两部分。一般设有航道、港池、锚地、码头、仓库货场、后方运输设备、修理设备和必要的管理、服务结构等。港口，通常位于江、河、湖、海沿岸商业贸易活动频繁的城镇或临近地区，自古以来，它作为一个国家或某地区的水上大门，是水陆运输的枢纽，旅客和货物的集散地，是国内外贸易物资转运的联结点，也是沟通城乡物资交流的场所。 近年来，随着国内旅游休闲经济和滨水旅游的蓬勃发展，港口、渔人码头以其特殊的交通区位条件和工商业历史文化积淀，逐渐成为滨水城市休闲游乐空间中的重要组成部分，一些大型滨水旅游休闲项目，也将港口、渔人码头的休闲游乐作为其中的亮点或节点项目。如何运用港口丰富的历史人文和自然资源，打造既有本土特色，又能够体验港口码头独特风情的综合空间，则成为了开发滨水项目过程中重要的课题。而我们也是因为看重它的独特性，才定位于此的。 如何打造专属岳阳的渔人码头呢？ 水圈分层次游憩及