制度培训销售物业部分.ppt

万达集团2011版管理制度培训 第十三章 销售型物业管理  谢谢大家 !（祝大家工作愉快） * 第一节 前期介入管理 一、物业服务策划管理 1、项目启动后2个月,各区域公司须完成新项目所在城市的物业管理市场调研,并形成调研报告,报商管总部备案。 2、各公司须于物业管理招投标前45日完成《物业管理方案》的编制,该方案经区域公司审核后报商管总部审批,并抄送项目管理中心。 二、物业管理费及停车场收费标准的确定 1、各地公司开盘前1个月须完成物业管理成本的测算,并据此拟定物业管理费标准。物业管理费标准的拟定必须包含10%的酬金,并确保物业管理收支平衡。 2、各区域公司必须负责筹备期项目停车场市场调研,并对停车费进行测算,经商管总部审批后向当地政府审批,并报商管总部备案。 第一节 前期介入管理 三、物业管理权的取得 1、商管总部物业管理部负责依据各地政府规定确定物业管理主体,并按股份公司制度规定审批,项目启动后3个月完成物业管理主体的注册及取得物业管理资质。 2、各公司须在招投标前60日完成《临时管理规约》和《前期物业服务合同》的文本制定,经区域公司审批后报商管总部备案。 3、各公司须在开盘前45日取得项目物业管理权,招投标工作由区域公司监督、检查及指导。 4、中标后,各公司须立即与项目公司签订《前期物业服务合同》,同时将《前期物业服务合同》及《临时管理规约》报政府备案。 四、规划设计及工程建设介入 1、各公司须在项目规划设计阶段,委派工程经理或副总经理参加当地项目公司组织的各类规划设计研讨及施工图纸会审,提出优化建议,并报区域公司各案,区域公司每月25日前将本月优化建议汇总报商管总部备案。 2、各公司须在项目施工阶段,指定专人参与施工建设的管控,掌握配套工程关键施工部位、隐蔽工程位置与图纸符合情况及设备设施技术资料的收集,于每月25日前将收集材料报区域公司备案。 3、各公司须对严重影响房屋使用功能的问题,以专题报告报区域公司协调解决。如协调未果由区域公司报商管总部,由商管总部与项目管理中心协调解决。 第二节 销售配合管理 销售中心服务与销售配合管理 1、各公司须在销售中心开放前1个月完成《销售中心服务方案》制定,并与当地项目公司共同确认后,报区域公司审批,抄送商管总部备案。 2、各公司须在销售中心开放前15日完成《销售中心服务合同》制定,并与当地项目公司确认后,报区域公司审批,抄送商管总部备案。 3、销售中心正式开放前2个月人员招聘到位,经理级人员聘用由区域公司审核、报商管总部审批。 4、各公司物业经理和物业副总须按日、周巡查销售中心现场,区域公司须每月25日前完成销售中心服务工作的抽查,并跟进整改销项计划,销项结果于每月28日报商管总部。 第三节 入伙交付管理 一、接管验收及入伙 1、项目接管验收应在入伙前2个月启动。 2、各公司须在接到当地项目公司接管通知后2日内完成《项目接管验收方案》制定,报区域公司审批,抄送商管总部各案。 3、预验完成,与项目公司共同确认的工程问题,须列出整改销项计划,报区域公司审批,由区域公司会同当地公司推进销项计划。 4、正式验收完成后形成《工程遗留问题报告》,经当地项目公司确认后,报区域公司备案。问题整改完毕后,必须经商管总部批准,由区域公司组织专项小组验收合格后,方可与项目公司签署书面确认文件。 5、凡未达到国家、当地政府和集团制度规定的入伙标准的项目,各公司一律不得办理入伙手续。 6、如未达到入伙条件而各公司同意办理入伙的,将追究各公司及区域公司总经理的责任。 7、各公司须在入伙前2个月完成《前期物业服务协议》入伙文件制定。由区域公司审批、抄送商管总部备案。 8、各公司须在入伙前2个月,联合项目公司成立入伙工作小组。完成《项目入伙方案》制定,由区域公司审批、抄送商管总部备案。 9、各公司须在入伙前1个月,完成所有人员招聘、培训、物资准备工作。经理级人员聘用由区域公司审核、报商管总部审批。 10、各公司集中办理入伙手续时,须制定详细的入伙流程,并确保项目公司工程人员不少于3人参与入伙验房。人伙所涉及相关费用由当地项目公司承担。 二、装修管理 1、装修申报及方案审批 2、各公司须在入伙前2个月完成装修管理文件的制定,由总经理审批,报区域公司备案; 3、业户装修申报,须核实业户身份并签署相关协议。业户应提供装修申报资料,需在3个工作日内回复审核意见； 4、装修过程中,物业及安管经理须每日、物业副总须每周检查装修现场,纠正违章,并做记录。区域公司须每月30日前完成一次抽查; 5、装修结束,验收合格后,按规定退还装修保证金; 6、装修资料(含装修图纸技术资料)须放入业户档案 第四节 日常运营管理 一、业户投诉 1、各公司必须根