同策 江苏昆山淀山湖岸别墅项目后期定位产品建议 前期策划.pptx

昆山淀山湖岸项目后期定位产品建议整 体 框 架1、突破2、方向LAKE ＆ LIVE3、发力突破第一部分打破现状区域简述有钱人的天堂，没钱人的奢想12000-25000元/㎡之间200-4000万元/套10000-20000元/㎡之间300-800万元/套以淀山湖为中心，周边四方别墅主要聚集在东北方向东南方向由于临近青浦区，产权性质属于上海，从而与纯正淀山湖区域内在售别墅项目有一定的差异淀山湖、度假、别墅，向东北方看主力区域6000-8000元/㎡之间160-400万/套13500-30000元/㎡之间400-4000万元/套15000-18000元/㎡之间600-900万/套大自然别墅云湖御墅本案简介大区域看好，小区域利空别墅聚集区二线湖景一线湖景别墅聚零散补充集区本案缺少一线湖景资源，与区域内部项目相比缺少景观核心竞争力。若以相同类产品直接竞争，必须以牺牲价格手段扩大自己的竞争力本案位于淀山湖度假别墅主力区域，周边项目较多，各类档次参差，竞争较激烈本案简介新乐路东、西两条支道直通主干道新乐路，项目进入性好，北侧临靠河道，稍加修葺将形成一定的景观带从新定位产品黄浦江南路二期-1二期-2产品类型合院小院面积区间260-450㎡260-300㎡套数76套42套容积率 0.5建筑密度 17.91%机动车停车位 2辆/户万园路二期合院 主力户型260-400㎡建成保留北侧河道新乐路万园路自然资源：以淀山湖为核心，周边多个古镇，是集景观与人文为一体的区域交通枢纽：沿着沪宁高速，拉近了上海与淀山湖的距离，大虹桥的规划直接将淀山湖定义为上海的西郊淀山湖，为上海所熟知的后花园现有客户构成总价600万以上大面积独栋上海客户90%如：时代御湖 云湖御墅淀山湖客户汇总 淀山湖本地中高端客户总价100万以下公寓项目如：福运马洛卡花园洋房总价100-600万小面积别墅上海客户95%如：富力湾 纳帕尔湾 淀湖桃源 绅园目前现状目前的情况看来，客户目前持有房屋用于度假、自住、投资客户比例均有所减少从目前的情况看来，目前客户前往淀山湖的频率主要为半年及半年以上，完全不符合当初的预想主要原因：目前淀山湖周边配套仍不完善，不适宜度假自住 购房至今项目增值慢，周边楼盘多，转手难度大客户被动持有物业这个后花园认知度正在逐渐降低中央经济工作会议已明确坚持楼市调控不放松，更通过部门“喊话”坚定保障房建设的必要性和重要性把握大方向2013年政策看点——房地产调控信心与决心2013年政策看点——保障房建设信任与挑战2011年底至2012年上半年，佛山、芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市相继对当地楼市调控政策进行了微调，其内容涉及放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等，然而多数微调政策经报道后即被叫停，但地方政府救市措施不断，楼市开启了“微调时代”。官方喊话住建部：2013年继续实行限购措施，抑制投资性购房需求把握大方向老调重申，将调控计划落实到深处宏观政策回顾1、完善稳定房价工作责任制2、坚决抑制投机投资性购房3、增加普通商品住房及用地供应4、加快保障性安居工程规划建设5、加强市场监管把握大方向苏州接下来可能被限购的城市，昆山首当其冲宏观政策回顾苏州限购令内容：　苏州市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在苏州市向其售房。非苏州市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在市区向其售房。　江苏可能新增限购城市：一般都是江苏房价绝对值较高的城市，包括江苏的昆山、张家港、吴江、常熟、江阴等，有可能被列入限购名单。这些“经济百强县”前列城市，近年来，房地产投资增长迅速，房价也位居江苏前列。2013年房地产市场调控绝对不会放松，各地方政府会有针对性的出台地方调控细则，仍旧是保刚需、抑投资投机宏观大势对于本项目后期销售不利以目前产品难以支撑跑赢周边同类产品把握大方向借回暖大势，度假板块内公寓及花园洋房类产品回升势头明显上海度假类产品受节假日影响，13年开年前两月时间，度假区别墅及公寓类产品销量均有一定程度的下跌，公寓类产品跌幅大于别墅类受大势影响，度假区域内公寓类产品销量回升劲头明显高于别墅产品公寓类产品以其较低的总价同样享受优越的资源，且升值潜力大，受的较多的度假、投资客青睐套注：度假区域主要选择上海的朱家角板块、海湾板块、柘林板块、陈家镇板块把握大方向淀山湖镇成交量小，但是整体单价位列高位昆山住宅市场昆山住宅成交主力区域在玉山镇、开发区、花桥区等，淀山湖镇仅占成交2%淀山湖镇整体销售单价属于昆山高点，区域内主要以别墅产品为主，整体品质较高，因此销售单价位列前位把握大方向淀山湖镇别墅区价值受认可，但是近段时间销量走低昆山别墅销售状况套元/㎡淀山湖镇别墅成交量价