通州项目投资建议书.ppt

* * * * * * 4 5 2 1 3 枫露皇苑别墅项目位于北京市通州区永顺地区焦王庄；枫露皇苑一、二、三期社区总占地270亩，容积率0.42。其中，枫露皇苑一、二期均已完成开发建设，三期别墅建成后尚未对外销售，产权持有方北京信发为投资有限公司（以下简称信发为公司）可以采取两种方案：一是办理规划变更手续，拟调整为普通住宅用地。该地块占地面积39317.98平米，容积率2.3左右，地上可建设9万平方米。二是继续回复别墅施工。 信发为公司于2009年9月22日在通州注册成立，是为了开发枫露皇苑三期而专门成立的项目公司，该司注册资金1000万元，法人代表张保起。 项目概况 项目区位 本项目位置 项目现状 用地范围内现已建成47栋别墅，区内路面暂未硬化，无绿化景观等设施。 通州地理及区位优势 随着中央商务区的成熟发展以及环渤海经济圈战略地位的提高，区域经济总量不断扩大，依托首都、面向环渤海的区位优势将使通州可以利用更大范围的资源实现自身快速发展。 通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，距首都机场16公里，西邻北京中央商务区（CBD），距国贸仅13公里； 地处京津联系带轴心、京津冀现代化交通体系核心位置，是北京参与区域分工合作、服务环渤海的“桥头堡”，是环渤海经济圈中的核心枢纽部位。 北距首都机场16公里 西距国贸13公里 通州区 首都机场 CBD 北京世界城市建设与聚焦通州 “十二五”时期，北京全面启动建设中国特色世界城市和集中力量、聚焦通州，加快建设北京现代化国际新城。通州新城作为北京世界城市建设战略的重要组成部分，被赋予疏解中心城区人口交通压力、承接世界城市新增功能、转变经济发展方式的历史使命，大量优质教育、医疗、商务资源将向通州转移，为通州进一步集聚发展要素创造条件。 大北京规划---通州新城 北京十二五规划将通州新城建设提到了前所未有的高度，为通州的跨越式发展提供了有利的政策条件和舆情环境。 通州 通州城乡空间结构 通州十二五规划将构建“一核三区、三带四组团”的区域空间格局。 一核：即新城中心区； 三区：主题休闲旅游度假区、宋庄文化创意产业集聚区、环渤海高端总部基地三大功能区； 三带：北运河水岸经济带重点发展商务、文化创意等高端服务业，京哈高速产业带、京沪高速产业带重点发展高端制造业和现代物流业； 四组团：以台湖、西集、漷县、永乐店四个重点镇为中心形成的发展组团。 宋庄文化创业产业聚集区 主题休闲旅游度假区 环渤海高端总部基地 新城中心区 北运河水岸经济带 京哈高速产业带 京沪高速产业带 西集镇组团 漷县镇组团 永乐店镇组团 台湖镇组团 八大功能区：运河北京新商务区；商务园金融服务后台；宋庄文化创意产业功能区；北苑商业区；主题休闲功能区；通州经济开发区；医疗康体功能区；行政办公区 功能分区及产业分布 产业发展：未来将突出发展现代服务业，大力调整产业结构，突出发展高端产业，通州产业优势在于区域其产业用地充足。 目前通州经济开发区和产业基地大部分在发展较快的南部区域。 经济环境 北京各区县GDP第9名 通州近年来发展迅速，2011年GDP达到400亿； 昌平由于科技园区、科技商务区和高新技术产业聚集区规模不断壮大，GDP增速明显，2011年GDP达到450亿； 大兴虽然近年在北京城南计划利好政策支撑下，有一定发展，但整体发展速度并不如处于环渤海核心地带的通州。 高速公路：北京仅有的5条高速中，通州境内占据3条，分别是京津唐高速、京哈高速和京沈高速； 公路：京通快速路、通朝大街；朝阳路、朝阳北路、潞苑北大街； 顺义交通：六环路；通顺路、张采路延长线； 亦庄交通：六环路；通马路； 廊坊交通：京哈高速路、京沈高速公路；京榆旧线、运河大街、通香路； 轨道：由两条联系中心城的地铁线路M1（八通）线（含M1支线和）和M6线（含M6支线），一条联系东部发展带各新城的市郊铁路S6线共同组成。 区域交通 虽然通州整体交通环境及未来发展具备一定优势，但是目前通州南部交通相对便捷，而北部区域，由于M6尚未建成，交通的便利性较差。 通州市场受“京十五条”影响极为严重，由于前两年爆发性的增长，在限购政策出台后，成交量下滑明显。 通州新建住宅成交均价为19546元/平方米。 成交量则开始回复，近2个月份通州住宅成交量为上千套套，市场恢复很快； 通州房地产市场分析 20124元/平米 15746元/平米 区域竟品项目分析 竞品项目分布 项目竞品项目主要为：K2清水湾、K2百合湾、京贸国际城、新华联运河湾、8哩岛和珠江拉维小镇，多以高层板塔和小高层板楼为主。 区域竟品项目分析 项目名称 建筑类型 主力面积 热销面积 成交均价 存量总套数 存量总面积 交房日期 K2百合湾 多层小高层板楼 80-100㎡ 50-90㎡