四川登记官基本制度与政策201四川房地产业协会.ppt

房地产管理基本制度与政策 第一部分 房地产业概述 第二部分 建设用地制度与政策 第三部分 国有土地上房屋征收 第四部分 规划和建设工程管理制度与政策 第五部分 房地产开发经营制度与政策 第六部分 房地产交易管理制度与政策 第七部分 房地产权属登记制度与政策 第八部分 中介服务管理、税收、物业管理制度与政策 第四章 土地制度 （一）我国土地实行社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制。 1、城乡二元制 全民所有，即国家所有土地的所有权。 劳动群众集体所有制情形有： (1)村农民集体 (2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 (3)乡（镇）农民集体 2、城乡各自所有的土地范围 国有土地：城市市区的土地属于国家所有。 集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 （二）土地主管部门 1、国有土地 由国务院代表国家行使 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 土地登记的基本单元：宗 （三）土地管理原则 1、所有权和使用权相分离 2、实行土地登记制度 3、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 4、实行土地用途管制制度 土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 用途管制的核心：不得擅自改变农用地用途 农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 5、实行保护耕地的制度 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 （四）集体土地征收 4、征收补偿 （1）土地补偿费 征收耕地的补偿费为被征收前3年平均年产值的6-10倍。 （2）安置补助费 按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前3年平均年产值的4-6倍。 （3）地上附着物补偿费 包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大棚等。各省制定。 （4）青苗补偿费 不能收获的农作物，可移植的一般支付移植费。 土地承包经营权 1、经营期限为30年 2、是一种用益物权 3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 4、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 5、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 6、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方不得收回承包地，发包方不得调整承包地。  （五）土地争议（所有权和使用权）的解决 当事人协商解决 人民政府处理 法院诉讼 ????单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。 调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。 （六）建设用地制度 1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。 2、类别： 国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地 集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地 （1）兴办乡镇企业 （2）村民建设住宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 （3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 4、取得方式：土地供应双轨制 （1）划拨 以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。 有偿使用的例外： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 划拨土地的转让、出租、抵押 （1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 一是经审批准予转让→受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。 （2）出租：一是将划拨土地上