物业管理实务知识.pptVIP

如果会所产权属于发展商，即发展商拿税后利润建造会所，那么发展商或物业管理公司将会所出租给商家经营，其经营收入理应归发展商或物业管理公司所有。 如果会所产权属于全体业主，那么发展商或物业管理公司将会所场地出租给商家经营，这部分收入就应该属于全体业主。 物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费？ 物业公司一般从购房人验收房屋、签字认可后，开始计收管理费；也有的物业管理公司从住户办理入住手续时开始计收管理费。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：开发商在卖房时承诺免第一年管理费，就属于这种情况。 如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不来收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。 业主没有居住买下的房屋，物业公司是否有权对其收取管理费？ 产权人长期不住的房屋也应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。 [案例]温女士购买了一套期房，在办理入住手续时，温女士对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，只在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，温女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催缴物业费的通知，温女士觉得很冤，当初房子交接就不满意，这半年自己也没住，怎么还要交纳这么多物业管理费？ [点评]虽然温女士在收楼时对开发商交付的房子提出 了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又接受了房屋钥匙，则说明温女士对房屋的交付已表示认可，她可以就提出的细部问题继续要求开发商进行维修，但不能据此认为开发商不符合交付条件。（《商品买卖合同》、三书一证） 既然房屋已经交付，无论温女士是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司已提供物业管理服务。当然，如果温女士认为物业公司的收费标准不合理或对提供的服务不满意，则可以对这部分内容向物业公司提出异议。 出现紧急情况时，物业管理人员能否采取破门而入的措施？ 物业管理公司管理的任务之一就是保证管理区域的人身、财产安全。当出现紧急情况时，如果保护的利益大于其造成的损失，就可以采取紧急避险行为。所谓紧急避险，就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。如果业主房内出现危及业主、非业主使用人或第三人人身、财产的紧急情况，而业主又不能及时打开房门，物业管理公司可以采取破门而入的办法，但该办法必须符合紧急避险的条件。 物业公司是依据物业管理合同的约定从事物业管理工作的，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。 物业公司可将物业管理合同中的免责条款约定为：“物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任： （1）为救助任命而造成的必要财产损失（比如有人在房间企图自杀、物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）； （2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、 失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内救治）； （3）为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失； （4）其他类似上述情况的情形。 这样，看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制，但是实际上，却明确了其免责条件，使之具有可操作性，才能从根本上避免纠纷与麻烦。 业主入住后以房屋存在问题为由拒缴管理费怎么办？ 有的购房者在购买了商品房后，在搬入新居时发现房屋存在质量问题，也有的购房者办理入住手续时，发现房屋的结构布局与预售合同上所附的平面图不一致，房屋实际面积小于购房合同所约定的面积。由于购房者不满房屋状况，因此入住后一直拒绝交纳物业管理费。 物业管理与房屋买卖是两种不同的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法人，业主入住后如果发现了房屋存在质量问题，不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交纳管理费。 购房者在与开发商签订房屋买卖合同后，对开发商的违约行为，购房者完全可以凭借相关证据追究开发商的违约责任。而物业管理公司与开发商是两个民事主体，物业管理公司仅依据其与业主之间的委托管理协议履行相关职责，上述问题的产生既不是物业管理公司造成，也不属于物业管理的范围。因此，如果业主以这些原因作为其拖欠物