不动产投资分析第7章 不动产开发投资项目绩效评价.pptVIP

一般地，项目财务净现值大于等于零的投资，意味着预期该项目产生的收益率会超过或等于计算净现值时所用的贴现率。若贴现率是项目投资者所要求的必要收益率，就意味着该项目值得作进一步的考虑；反之，如果净现值小于0，该项目就应该被排除。 2. 内部回报率(Internal Rate of Return，IRR) （1）理解IRR 由净现值计算公式可以看出，在净现金流量不变的情况下，贴现率与净现值呈反向关系。因此，有可能存在一个比率，能使得净现值正好等于0。这个比率就叫做内部回报率。 i2 NPV 图7-1 净现值的经济含义 NPV1 NPV2 贴现率（i） i1 IRR （2）计算IRR 所谓累试加插值法就是通过多次试算，并运用插值法求解使得项目的净现值为零时的贴现率的方法。其步骤是： ①确定初始估算值。确定初始值的目的在于使得开始试算时使用的贴现率比较接近内部收益率，这样就可以减少试算次数及工作量。一般初始值从规定的贴现率开始，试算结果（净现值）如果出现较大的正值，则可较大幅度提高贴现率再试算。 ②在初试基础上采用不同贴现率累试，求出项目净现值为最小正值和最大负值时的贴现率，最小正值和最大负值都是比较接近零的，因此，这两个贴现率都比较接近内部收益率，且内部收益率必然位于这两个贴现率之间的某一点。 ③用插值法求得内部收益率。按插值法原理，其计算公式为： 第7章 不动产开发投资项