仙葫盘古路项目分.docVIP

PAGE 1 仙葫开发区盘古路地块转让分析 二O一O年四月 广西鸿正投资有限公司 GUANGXI HONGZHENG INVESTMENT GROUP CO.,LTD 一、项目背景 广西嘉业房地产开发有限责任公司位于南宁市仙葫开发区“金宇新城小区（暂定）”拟寻求合作方共同开发建设。该公司通过中介平台，与我司进行洽谈合作事宜。其中： 甲方：广西鸿正投资有限公司（以下简称鸿正公司） 乙方：中介平台（代理丙方完成土地权属的后期手续） 丙方：广西嘉业房地产开发有限责任公司（简称嘉业公司） 二、项目概况 地块位置 仙葫经济开发区盘古路与军堂路交汇处 地块面积 地块总面积389亩，其中拟转让194.5亩 转让面积194.5亩 规划建筑面积 324166㎡ 容积率 2.5 土地现状 周围基础设施达到“三通”条件，但土地尚未平整，与路面标高相比较，土方量较大，地上无建筑和其它附着物，盘古路南段未开挖建设。 项目周边配套设施表 类 型 名 称 医 院 仙葫医院、武警水电第一总队医院 学 校 东方外国语学校、广西警官高等专科学校仙葫分校、蓉茉小学 银 行 农业银行、中国邮政、中国建设银行、工商银行 超市 康联超市、人人乐超市、茂业超市、南城百货 其 他 仙葫菜市、和平药店、移动营业厅、电信营业厅、仙葫邮政所 项目区域规划 仙葫片区位于南宁市东向发展轴线上，地理位置优越，2005年行政区划调整后，该片区已纳入市一级规划统一管理。 规划提出仙葫组团性质定位为：以居住、文教基地功能为主，商务办公为辅的配套设施齐全、环境优美、高品质的城市东部滨水居住、高教新区。 三、项目合作条件 合作方式 鸿正公司作为甲方与乙方合作，在乙方的运作下由鸿正公司全额出资收购嘉业公司股份，收购完成后甲方占项目公司50%股权，分得194.5亩土地的使用权；乙方占项目公司50%股权，分得194.5亩土地的使用权。 合作依据 政府批文、权证 名称 审批或签订机关 备注 建设工程批准文件 建设工程规划许可证 邕宁县规划建设局 2005年3月16日签发 其它文件 土地出让合同 邕宁县国土资源局 2004年8月28日签订 登记备案证 仙葫开发区管委会 2005年3月1日签发 合作要求 土地成本 按130万元/亩，合计50570万元收购项目公司50%股权（含股权转让价、补交土地出让金及办理项目审批费用），以此计算出鸿正公司取得194.5亩土地的单价为360万/亩。 付款条件及方式 1.甲乙双方签订合作协议后，双方在银行开设共管账户，甲方将50570万元项目收购款转入共管账户。 2.甲乙双方与丙方签订股权转让协议，股权变更手续完成后，从共管账户支付股权转让款。 3.接到南宁市国土局重新签订《土地出让合同》的通知后补交土地出让金。 其它要求 在甲乙双方签订合作协议后5个工作日内从共管账户支付办理土地项目费用 双方主要权益 甲方 出资50570万元收购项目公司，获得项目公司50%权益。 乙方 负责办理《土地出让合同》重新签订及土地证，与嘉业公司协调办理股权转让手续。乙方取得项目公司50%的权益。 注明： 按南宁市行政区划调整，2005年3月18日邕宁县撤县设区,原邕宁县管辖的仙葫开发区划归青秀区管辖 按《国有土地使用权出让合同》所示的项目建设规模约为64万㎡；《建设工程规划许可证》所明示的建设规模为19.02万㎡。 四、项目经济测算分析 （一）项目总体规划指标 项目总用地面积129667㎡（合194.5亩）。容积率不大于2.5，地上建筑面积合计324168㎡。可售住宅面积319548㎡，地下室（含人防工程）58350㎡，总建筑面积382518㎡。 项目总体规划指标表 项目 单位 总体规划 备注 总用地面积 ㎡ 129667 194.5亩 总建筑面积 ㎡ 382518 　 地上总建筑面积 ㎡ 324168 不含地下室 其中 住宅 ㎡ 319548 　 公建配套 ㎡ 4620 　 地下室（含人防工程） ㎡ 58350 其中：人防工程 ㎡ 25933 建筑密度 　 30% 容积率 　 2.5 绿地率 　 30% 总户数 户 3195 按户均100㎡算 地下机动车位 个 1667 按35㎡算 其中 可售车位 926 按35㎡算 （二）项目投资测算 项目名义投资总额为82475万元，实际投资总额为129057万元，项目土地实际获取成本（股权转让）为50570万元，但可计入项目成本核算的土地成本为3988万（土地出让合同上的出让价格+契税+交易服务费），超出部分无法计入成本减免相关税费（主要是土地增值税和所得税）。其中土地成本50570万元（楼面地价1560元/平方米）。 项目投资估算表 序号 项目 投资额 单位成本/取值 一 土地成本 50570 260万/亩 二 建安成本 5855