房地产行业审计指引初稿.docVIP

TOC \o 1-5 \h \z \u 房地产行业审计的特殊考虑4 一、行业及监管环境4 1.行业范围4 2.行业监管4 2.1直接相关法律及与财务报表错报风险有关的主要条款4 2.1.1《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第28号4 2.1.2《中华人民共和国城市规划法》中华人民共和国主席令第23号4 2.1.3《中华人民共和国城市房地产管理法》中华人民共和国主席令第72号4 2.1.4《中华人民共和国建筑法》中华人民共和国主席令第91号5 2.2有关房屋建设的规章制度：5 2.2.1《经济适用房管理办法》5 2.2.2《城市房屋拆迁管理条例》中华人民共和国国务院令第305号5 2.3关于交房质量：5 2.3.1《建设项目质量管理条例》中华人民共和国国务院令第279号5 2.4关于房地产融资：6 2.4.1《城市房地产抵押管理办法》中华人民共和国建设部令第98号6 2.5土地使用权相关政策：6 2.5.1《土地管理法实施条例》中华人民共和国国务院令?第256号6 2.5.2《土地储备管理办法》国土资发[2007] 277 号6 2.5.3《五部委严令地方加强土地财政收支管理》财综[2009]74号6 2.6关于税收政策：6 2.6.1 关于土地增值税6 2.6.1.1《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令(1993第138号6 2.6.1.2《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(19956号6 2.6.1.3《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字1995）48号7 2.6.1.4《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号7 2.6.1.5《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税法2018）53号8 2.6.1.6《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2018〕220号8 2.6.2《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文8 2.7关于环保要求9 2.8关于房屋销售9 2.8.1《城市商品房预售管理办法》中华人民共和国建设部令第95号9 2.8.2《商品房销售管理办法》建设部2001）88号9 2.8.3《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》最高人民法院2003）7号9 2.9其他：《物业管理条例》10 二、业务运营模式及行业特点10 三、行业的重大风险11 1.舞弊风险11 2.持续经营风险11 四、应重点进行了解和测试的业务循环及其控制点11 1.销售与收款11 1.1销售合同的签署11 1.2收款11 1.3收入的确认12 2.成本的归集12 2.1成本预算和合同管理12 2.2成本核算13 2.2.1开发成本核算的具体内容13 2.2.2房地产开发成本和期间费用之间的区分13 2.2.3不可直接归属于特定成本对象的开发间接费在不同成本对象之间的分摊14 2.2.4同一项目的开发成本在各期成本之间的分配14 2.2.4.1土地成本14 2.2.4.2配套设施费14 2.2.5同一期项目成本在售价或功能存在显著差异的产品之间的分摊14 3.资金往来14 3.1银行贷款15 3.2开发项目控制权转让15 4.税金的缴纳15 4.1土地增值税的计缴15 4.1.1土地增值税的预征15 4.1.2土地增值税的测算15 4.1.3土地增值税的清算15 4.2营业税及其附加税的计缴15 4.3企业所得税的计缴16 4.3.1预征所得税16 4.3.2递延所得税资产的确认16 4.3.3暂租待售产品摊销16 4.4房产税的计缴16 五、重点审计领域、审计难点及考虑的针对性审计程序16 1.收入确认16 1.1重点审计领域：收入确认条件16 1.1.1提前确认收入16 1.1.2推迟确认收入17 1.2审计难点17 1.2.1提前确认收入17 1.2.2推迟确认收入17 1.3针对性的审计程序17 1.3.1提前确认收入17 1.3.2推迟确认收入17 2.成本的确认、计量17 2.1重点审计领域17 2.1.1存在和发生17 2.1.2成本的分摊18 2.2审计难点18 2.2.1存在和发生18 2.2.2成本的分摊18 2.3针对性的审计程序18 2.3.1存在和发生18 2.3.2共同成本的分摊18 3.资金往来19 3.1重点审计领域19 3.1.1隐瞒开发项目控制权转让情况19 3.1.2银行专项贷款资金违规使用19 3.2审计难点19 3.2.1隐瞒开发项目控制权转让情况19 3.2.2银行专项贷款资金违规使用19 3.3针对性的审计程序19 3.3.1隐瞒开发项目控制权转让情况19 3.3.2银行专项贷款资金违规使用19 4.土地增值税的计缴