武汉市规划管理技术规定解读2012.pptVIP

* 《武汉市规划管理技术规定》解读 《武汉市规划管理技术规定》解读 报告目的 报告目的： 新规实施以后哪些建筑设计的方式受到限制？ 武汉不同于深圳等沿海城市，并不是所有的“偷面积”的方式都可照搬，武汉房地产市场运用较多的是哪些“偷面积”的方式？ 通过研读新规，在对未来项目设计上提出有效的建议？ 50% 临山体地区一线 50% 临湖地区一线 40% 临城市主干道一线 50% 临江、临景观路 主体建筑敞面的宽度总和不得少于其规划用地临路一侧面宽 规定了临湖、临江等景观建筑的观景面比例，一定程度上鼓励了高档景观房的数量。 建筑规划设计：建筑景观面宽 案例：武汉复地东湖国际一线观湖豪宅 右图为武汉复地东湖国际一期的高层景观豪宅，从规划图上看，观湖临街面总和达到了《规定》的要求，同时32—34层的设计最大限度的利用了土地的景观价值，一线景观房源的数量得到了保证。 建筑规划设计：建筑面宽及裙楼面宽 裙楼面宽100米 建筑高度≤19米 主体最大连续展开面宽≤ 100米 裙楼面宽100米 19 ＜建筑高度≤34米 主体最大连续展开面宽≤ 90米 裙楼面宽100米 34＜建筑高度≤60米 主体最大连续展开面宽≤ 80米 60米＜建筑高度 主体最大连续展开面宽≤70米 限制：根据建筑高度实际情况，控制了单栋楼体的面宽，变相减少了单栋楼体的户数，同时也限制了标准层户型的面宽 应对方案：楼栋切分是主体成为不连续敞开面、或L形建筑结构布局减小连续敞开面 右图为不同高度建筑对主体最大连续敞开面及裙楼的要求 裙楼面宽100米 住宅不超过3米 不低于4.2米 其1/2面积的室内净高不低于2.2米 旧规：层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层计算建筑面积 新规：架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于4.2米；低于要求的计算建筑面积 旧规：斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20米及其以上的部位计算其建筑面积 新规：利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不低于2.2米，超过规定层高计入建筑面积 新规： 办公建筑:标准层层高不超过4.5米； 居住区内的配套及小型商业建筑首层层高不超过5.1米，二层及以上层高不超过4.8米； 单层建筑面积超过2000平方米的仓储超市、大型商场、学术报告厅等的层高不超过9.0米； 住宅：层高不超过3.0米 建筑规划设计：对建筑层高的限制 建筑规划设计：建筑层高——坡屋顶偷面积被减弱 由于新规要求利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不低于2.2米，超过2.2米则计入建筑面积，对于强制1/2面积的室内净高不低于2.2米的，也就意味着利用坡屋顶偷面积最多只能偷到1/2，坡屋顶偷面积的方式被大幅减弱。再也不能实现原来坡屋顶面积大幅赠送的情况。 建筑规划设计：建筑层高——挑高房源做不了 市场上很多小户型采用层高做大，变成挑高房源方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。 另外一些Loft产品也同样将受到新规的限制，很多5米层高甚至更高的办公户型将成为绝版，新规限制办公楼标准层高为不超过4.5米，如强制隔成2层户型舒适性将大为减弱 建筑规划设计：建筑层高——架空层，新规鼓励增加公共空间，增强社区的舒适性 原规定层高在2.20米及以上的架空层计入房屋自然层并计算建筑面积，新规改为架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，不低于4.2米，架空层不计入建筑面积 该条规定有利于社区打造更多的休闲空间，绿化空间，强化社区的景观透视性，空气流动性。目前在武汉很少有开发商注意这些看似普通的设计，只有叫少数品牌开发商凭借着其一线城市的开发经验着力打造架空层这样的公共空间，可以预见武汉未来商品房发展趋势将会沿着这种轨迹发展，更多强调社区公共空间的舒适、绿色、休闲等功能，届时将会催生出更多的高品质项目。 本条新规定在未来的项目产品设计中将会被越来越多的运用，公共空间的打造不但有利于提高项目品质，增加项目的附加值，同时还为开发商带来更多的项目溢价。 建筑规划设计：建筑层高——架空层概念 架空层（OPEN FLOOR） ：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 架空层应用范围： 目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到 6～9m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。架空层在全国大