南京江苏青商总部基地营销推广细案.ppt

设置样板展示层，以更具舒适性的功能设置，让客户真实的体验高档办公的感受。 现场体验——样板展示层 制作营销中心的销售道具，为客户洗脑，提升客户对项目对市场的信心。 现场体验——销售道具 物业提前介入销售，在售楼处及工地进行现场安保、交通指挥等工作，从物业服务形式、内容上彰显专业性，这也是拔高项目价值的重要法宝，提高客户购买信心。 建议提供以下服务： 个性化清洁服务 预定服务 托管服务 代租代售服务 现场体验——物业体验 六、项目运营 定价原则 1、成本——价格最低点 2、竞争对手价格——定价出发点 3、客户对产品独有特征评价——定价上限 为取得市场认同，我们建议初期先参照周边现有写字楼项目的平均租金水平制定写字楼的售价，待形成市场认知以后，再提高售价。商业价格则参照写字楼租赁的情况上下浮动和调整。 市场比较定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。 我们建议按照市场比较定价法并结合具体成本情况制定。 定价策略：市场比较定价 价格测算 经市场调研，我们发现： 浦口：南京高新区，平均租金1.1-1.3元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月， 浦口：工大产业园，平均租金1.3-1.5元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月， 河西：新城科技园，平均租金2.5-2.8元/㎡/天，物业管理费4.5-7元/㎡/月， 与本案最有参考可比性的是工大产业园，如果我们将实际租价保持在1.3-1.5元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月，应该是有吸引力的。 租金建议：1.5元/㎡/天 价格执行——差价策略 制定大客户租赁策略， 即整层租赁客户优惠大大低于分零客户租赁优惠， 整层租赁可采用成本加成的定价方法，即买卖双方共同测算项目成本，然后加上标准的利润加成（如10%），最后得出的价格即成交价格。或者按照散户成交价结合付款方式给予一个较大的浮动范围，比如10%-20% 底商制定细致的分区价格，因招商方案尚未最后确定，建议价格上首层最贵，物业管理费也要高于写字间1.25—1.5倍。 朝向差： 建议以面积大小来调节朝向差。原则上，东南朝向可略高1%于西北朝向。 楼层差： 均价制定建议体现在11层价格，楼层差原则上按照1%—1.5%逐渐浮动。 标准层5—14层，5-10层可划分为面积不等的中小户型，分散租赁给不同需求的客户，保证写字楼人气；11-14层建议整层租赁给大型客户，提升写字楼整体品质。 LOFT层15—20层，建议定价为标准层的1.5倍。 定价原则：朝向与楼层差价策略 定价原则：优惠策略 1、建议招租前期，结合营销策略，以租金优惠，有针对性的吸引与青奥相关的企业或办事机构、高科技类、传媒类、外商合资或独资企业等客户入住。既可以树立写字楼品牌形象，又可以快速提高出租率，便于口碑传播。 2、针对整层租赁大型客户或500平方米以上入住客户，给予价格上10%— 20%优惠，或者一定时间的免租期。 3、针对已经入住写字楼的客户，介绍新客户入住，给予老客户物业费减免优 惠；新客户租金或免租期优惠。 4、建议借助节假日的宣传推广，提出优惠政策。 5、 建议对入住写字楼客户提供多种增值服务措施，例如代办企业签证等 6、建议业主续签租约时，享受优先认购权。 Thanks！ * * 项目以何种姿态亮相示众，并掷地有声？ 如何引起市场和目标客群的关注，并赢得他们的好感？ 总体原则： 线上短期引爆市场，线下主动出击高效拓客 推广原则 蓄客期强调线上强势推广，广抓投资客，短期内掀起满城尽议青商的高潮。 线下精准拓客贯穿始终，以高效低成本的手法促进项目的销售。 * 通过媒体组合形成强势推广风暴，让每一个南京人都知道“江苏青商总部基地”，短时间内，统一行动，迅速成为市场亮点！ 推广策略：全方位占领南京 1、占领南京——高端场所、网络全面铺开、蓄客期报广短期配合 2、占领写字楼——南京城区写字楼广告全面覆盖 3、扼守要道——主城交通要道户外高炮、落地看板 4、形象截客——项目外包装 在南京的五星酒店、高档汽车经销商、高档餐饮店等处放置项目宣传资料，全面展开宣传，增加客户资料获取点。 方式： (1)与高档汽车经销商接洽，将项目资料放置到汽车销售处； (2) 与高档餐饮店、五星级酒店接洽，放置项目资料。 要点： (1)设展架/专人派发/联合各据点工作人员协助派发 (2)宣传物料：海报、折页、优惠赠券 推广策略：深入高端消费场所，精准出击 推广策略：全面撒“网”，持续宣传项目价值 发挥网络，客户量大，时效快，联动性强的独特优势，迅速向目标客户群传达项目信息。 推广策略：全面覆盖南京写字楼 在南京城区成熟写字楼内全面覆盖项目信息，吸引目标客户关注。 推广策略：要道集中发声，高调推广 在南京重要交通路段投放