上海来福士调研报告.pptVIP

上海市场调研 ---- 来福士 上海来福士 该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。上海来福士广场是一座222米高共51层（包括地下2层）的建筑，其中包括了一个建筑面积为4.6万方米的8层大型购物中。  商业面积：4.6万方 停车位：500个 开业时间：2019年 交通：地铁1，2，8号线 楼层：-1至7层 业态占比：零售60%、餐饮25%、配套休闲15% 来福士广场购物中心于2019年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新商品，来福士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。 在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。 一层以化妆品、名表、轻奢服饰零售为主，如Agnes b.Juicy Couture、MK、Klehl’s、MAC等。化妆品业态在一楼的占比较高，一楼中庭部分也会不定期开展品牌的推广和促销活动。 二层以香港潮牌、时尚女装和配饰、配件为主为主，如IT、FOSSLI、MOUSSY等 三层以快消、国内时尚女装和配饰、配件为主，如Hollster、MOCO、Rococo、地球音乐、MU等 四层以休闲装、餐饮为主，如TEST TUBE、initial、axes、TITICACA、ABAHOUSE、ABC COOKING等  五层以男装、运动、美容美发、生活家居、餐饮为主，如蒂梵尼、太兴、ABLE JEANS、RIVER STONE等 六层为大餐饮和美容美发，七层全部为舒适堡健身馆  负一层为小餐饮、个人护理、小集市，因和地铁相连，人气相当旺 新品牌展示（零售） 新品牌展示（零售） 新品牌展示（零售） 新品牌展示（餐饮） 来福士的主要客户群为20-35岁的年轻、时尚、潮流的80-90后们，在各个业态的招商上，也主要是以时尚轻餐饮、时尚潮牌、配饰、化妆品为主基调，部分明星品牌也在此落位，如 STAY REAL等。 在地理位置上得力于处于浦西的枢纽中心，地下一层与地铁直接相连，保证了项目的客流。该项目定位属于轻奢、潮流的路线，是上海办公人群和年轻人最喜欢去的项目之首。 来福士项目亮点： 1、铺位面宽和进深比例切分非常好，增加品牌的展示效果，单个铺位的面积大小合适，主力在120-180之间，对于零售业态占比较高的来福士，这个面积非常适合。 2、独具优势的地理位置，占据南京路的核心商圈，为地铁交通枢纽，地下一层与地铁接驳，为客流提供强有力的基础。 3、差异化项目定位，主打年轻时尚主题，确定潮流风向标。 4、负一楼与地铁接驳处，通过特色的轻餐饮带动人气，打造高人气景象。一楼中庭位置最大化利用，满足商家的促销、推广需求。 5、在保证良性运营的情况下，不断调整项目品牌和业态，引进高品质的主力店提升项目级次，带动客流，优化项目结构。 来福士项目不足： 1、受限于项目体量原因，缺乏生活配套类、超市类和儿童业态的相关产品。在年轻家庭和年轻父母的需求上会有所失分。 2、做为开发商可能会尽可能放大自身的租金收益，来福士每个楼层 的零售占比过高，在1-5楼仅有零星甜品、小轻餐，项目上缺乏一些体验式的业态。 THANKS!