江苏邳州珠江路项目商业市场研究及规划销售建议74页2019年4月出品.ppt

案名 御翠园 现阶段市场情况 开发商 上海和联房产开发有限公司 在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。 楼盘位置 浦东区花木路1883弄 产 品 规 划 占地 104万方 户数 420 容积率 0.15 户均占地 0.5-1亩 房型面积 295-318 地下室面积 150-170 价格 单价 58000-74000（价格包含地下室） 范围 2600-3600 折扣情况 / 主力 2600 御翠园 1月 2月 3月 4月 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 御翠园 / / / / / / 10 3136 84958 23 7128 90991 本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求； 案名 俐马花园四期 现阶段市场情况 开发商 上海俐马向荣碧云房地产有限公司 该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋. 楼盘位置 浦东新区 云山路2000弄 产 品 规 划 占地 22万方 户数 179（独栋+联排） 容积率 0.5 户均占地 0.5-1亩 房型面积 273-304 地下室面积 144-152 价格 单价 56000-72000 范围 1500-2200 折扣情况 / 主力 2000万左右 俐马花园四期 4月 成交 套数 成交 面积 成交 均价 俐马花园 12 3503 64686 从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续； 第四部分 浦东高端住宅市场 浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺； 市场供应 受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20199平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑； 市场去化 市场价格 4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升； 浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间； 从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应； 从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现； 从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米； 尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好； 市场结论 第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析 生活配套商业区：餐饮、服饰、茶社、卫生所、美容美发店、药店等 菜场：1楼为分割产权菜场，2－3楼KTV＼浴室或城市快捷酒店等 　　服务配套商业区：银行、电信、移动、联通、等 学校配套商业区 生活配套商业区 服务配套商业区 菜场 商业业种的设定 　　　邻里中心的建设成功的经验是： 　　　　　　　功能定位在先，后续管理跟进 　　　对邻里中心来说，在招商经营的时候有12项功能是我们必备的：银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、卫生所，这是我们有别于普通商业中心的重要特点。构成这12项必备功能的基础是“三满意”原则，即顾客满意、经营者满意、政府满意，其内涵则是综合性、全方位、多功能、各层次。 　　　本案已具备邻里中心的雏形，但尚有很多功能有待完善和改进。 （具体业态设计见下表） 住宅户型建议 根据我司对市场的深入了解，认为邳州２００８年住宅市场竞争压力大。建议沿珠江西路的小高层住宅户型一半调整为50平方米小户型 建议一：做第一个吃螃蟹的人，将SOHO概念率先引入到邳州，通过对SOHO概念的炒作，引导投资型业主和办公置业型业主前来购买。 建议三：以“SOHO”的概念，在市场上先发打破小高层去化慢，价值难以实现的症结，使整个小区成为一个集投资、居住、饮食、购物、消闲娱乐、等为一体综合项目。 商业价格定位 1、周边在售商业门面价格 序号 楼盘名称 位置 面宽(m)*进深(m)*层高(m) 价格(元/平米) 销售情况 备注 1 三星花苑 珠江东路