淮海国际商务大厦项目分析简报.pptVIP

研发处 2019/12/30;一、项目情况简介;项目情况简介;本项目;项目性质： 纯办公楼 基地用地面积： 2009.5 m2 总建筑面积： 17323.27 m2 地上建筑总面积： 14448 m2（22层） 地下室建筑总面积：2884 m2（2层） 建筑高度： 84.3 m 容积率： 7.36 建筑密度： 36.4％ 绿化率： 10.9％ 停车位： 70;建筑指标;;建筑指标;产品基本面朝淮海路,共7间 使用面积在40-80m2之间 得房率约为55% 预计建筑面积达到约75-145m2;项目现状 项目已于2019年10月开工； 主体结构现已基本完成，2019年9月底结构封顶；;板块分析;板块分析;;;;;;;;;;项目销售前景看好 稀缺性决定价格空间大;使用价值决定投资价值;投资产品;租金预估;能否保证该售价？;轨道交通： M8线连接三林上南、淮海路、人民广场、虹口足球场和杨浦地区。 07年底试运营;淮海东路;商务商业综合用地; 租金???步上涨，控制率连年下降,写字楼行情近期一路攀升，行情看好;物业名称;二手办公价格在 22000-24000元/m2； 一手价格 26000元/m2;宏观市场;位置环境;价格空间有多大？;本项目产品建筑面积：74-145m2;物业名称;综上所述：;价格建议; 2、售价估算 本项目办公部分建筑面积为：12300㎡ 预计一年后租金为：6-6.5元/平米天； 收益率为：8%； 入住率取均值：95%； 依据收益公式： P＝a/r (4.8～5)×365×95% 8% 可得项目单位售价为：26000-28000元/平米 则本项目办公总体售价为：3.2-3.4亿元;根据项目优势与稀缺性对未来一年价格进行修正：;办公楼 金钟广场 上海广场 柳林广场 淮海中华大厦 海通证券大厦 恒积大厦 金天地国际大厦 ;金钟广场;金钟广场;位置;;外滩中心;;淮海中华大厦;淮海中华大厦;海通证券大厦;海通证券大厦; 恒积大厦; 恒积大厦;金天地国际大厦;金天地国际大厦;谢 谢!