不动产价格理论不动产估价.ppt

第三章 不动产价格理论 第一节 相关概念 第二节 不动产价格形成机制 第三节 不动产价格的主要影响因素 1 第一节 几个关键概念 一、不动产租金 （一）概念 不动产租金是不动产产权交易或者不动产服务交易的价格。 实质：使用权的交易价格 土地租金 房地产租金（仅指建筑物） 2 （二）地租的类型 1、竞投地租 为土地使用权愿意支付的最高价 完全竞争市场 区位与土地价值 2、级差地租 距离 投入 3 3、绝对地租 地租是所有权在经济上的实现形式 绝对地租的存在是因为所有权的垄断 4、经济租 供给的价格弹性为零，具有刚性。 准租、李嘉图租金、垄断租金等…… 4 二、不动产价格及其体系 （一）不动产价格及其类型 所有权的交易价格。 1、土地价格 使用期限（土地批租） 无使用期限 土地总价 土地单价 楼面地价 5 2、建筑物或土地改良物价格（土地资本价格） 价格是所有权价格 物质本身价格？？ 仍然存在使用期限（使用寿命）的问题。 3、房地产价格 土地+建筑物+附着物（定着物）的价格。 理论价格、交易价格、评估价格…… 6 【例】有甲、乙两块土地，甲土地的土地单价为700元／平方米，容积率为5；乙土地的土地单价为510元／平方米，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，你认为哪一块土地的价格相对来说要低一些？ 解：对于容积率不同、其他条件相同的土地，其价格的高低应根据楼面地价水平来进行判断： 7 计算结果表明：甲土地价格相对来说低一些。 甲土地楼面地价＝ ＝700÷5 ＝140元／平方米（建筑面积） 乙土地楼面地价＝  ＝510÷3 ＝170元／平方米（建筑面积） 甲土地的土地单价 甲土地的容积率 乙土地的土地单价 乙土地的容积率 8 （二）不动产价格体系 地产 价格 交易 权能 征购 价格 出让 价格 转让 价格 抵押 价格 交易管 理层次 基准 地价 标定 地价 市场 价格 出让 方式 招标 价格 拍卖 价格 挂牌 价格 协议 价格 9 房产价格 销售对象 内销价格 商品房价格 经济适用房价格 公、廉租房价格 外销价格 交货期限 现房价格 期房价格 房产用途 住宅价格 商业用房价格 工业厂房价格 出售方式 出售价格 出租价格 10 完全竞争市场与典型的不动产市场 特征 完美市场 不动产市场 1买卖者数量 2信息对称性 3同质化 4移动性 5交易频率 6政府的作用 7价格 无数，无任何垄断的性质 信息对称 可替代，同质化 交易空间内自由移动。 小，价格低，交易频繁 自由，作用很少 供求原理决定 参与者较少；“卖市场”和“买方市场” 唯一性，可替代性较差。 信息不完全，卖房掌握主要信息 买方而言，对房子的需求决定交易频率。 位置固定；区域性明显 通过货币、财政、规划、标准等影响和支配其市场 虽让受供需影响，但信息不对称，价格异化。 11 第二节 不动产价格的形成机制 一、地租、地价：市场机制 （一）土地服务供需与地租形成 土地性质的二元性：生产要素和商品 土地服务的需求 （1）人口 （2）收入 （3）预期 （4）产业结构 12 土地服务的供给 （1）有限 （2）异质性 （3）固定性 （4）耐用性 （5）区位可变性 （6）报酬递减性     Q R         13 (二) 土地资产供求与地价 土地资产需求 （1）通胀预期 （2）宏观经济及预期 （3）投资渠道的多寡 （4）土地产权制度 土地资产供给 短期与长期 14 二、住房价格的形成（仅指房屋） 市场里的供求 （1）需求价格弹性无弹性 （2）供给价格弹性0.2~0.5（短期与长期） （3）政府的调控 15 三、不动产租金、价格与估价 （一）地租与地价 地价为地租的资本化 地价：所有权价格和使用权价格 （二）房租与房价 租（金）售（价）比：指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积价格之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００~１∶２００。 一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。 （三）价格评估 土地收益的贴现——价格评估 16 思考： 观点一：地价高，所以房价高。 观点二：房价高，所以地价高。 你赞同哪一方的观点？为什么？ 17 一、房地产价格的形成条件 1.有用性(utility)：