如何让实测实量成为房企质量管理的利器.docx

· ·24· 2014年第22期 房地产业 如何让实测实量成为房企质量管理的利器 於桂军 （旭辉集团北京区域事业部 北京 100020） 【摘要】近年来随着房地产行业房屋质量投诉问题的剧增，购房者群诉群访事件常有发生。针对房屋质量投诉的主要焦点问题进行分析，探索出企业内应推行工程实体实测实量体系。而现阶段企业推行工程实体实测实量体系，存在着较多经营理念、思想意识、专业能力、管控约束与市场环境等各方面因素的制约与影响，各房企推行实测实量体系的水平和效果参差不齐。针对制约实测实量体系有效推进和运行的各项因素，必须统一项目各参与方的理念、思想及意识，排除思想上的各种障碍 ；建立行之有效的运行体系 ；推行各种实践性较强的运营管理制度 ；制定相关合同约束措施，激励机制；坚持质量管理事前、事中、事后的原则和控制方法 ；以及遵循质量管理 PDCA 持续改进的原则进行系统性的管理。才有有效推行实测实量体系，使实测实量体系成为房企质量管理的利器。 【关键词】房屋焦点问题 ；实测实量体系 ；思想意识 ；制度 ；措施 引言 近年来，随着国内房地产开发日益快速发展，购房者对所购买新房的质量要求越来越严格，甚至苛刻。很多楼盘收房的时候，购房者都会委托相关的监理公司或者装修公司的“收房师”背着专业仪器进行收房。一旦所购买的房屋存在质量问题时，老百姓都会拒绝收房，要求房地产企业进行质量整改，甚至退房。随着业主维权意识也不断提升，房屋工程质量群诉群访的事件也常有发生。由于国内房价的不断攀升，使得这类问题变得更加尖锐起来， 如果处理不当，将成为新的社会矛盾激发点。 2014 年 3 月 15 日， 中国消费者协会公布了 2013 年受理投诉情况的统计分析报 告。其中， 房屋建筑类投诉共 28425 件， 同比增长 3794 件。近年来，业主对房屋质量焦点问题投诉主要体现在以下几个方面： 房间或结构构件尺寸偏差，层高尺寸偏差， 楼板厚度不足，厨卫防水质量问题，外墙渗漏，墙面（体）、楼地面及顶棚裂缝或空鼓等等。 随着房屋质量焦点问题的不断产生， 房企客户意识的不断提高，同时为了提升企业品牌影响力及公信力，房地产企业越来越重视房屋的工程质量问题。针对客户对房屋质量提出的焦点问题，如何应对及处理，是每一个房地产企业亟需解决的问题。 正文 结合近年来客户对房屋质量投诉的焦点问题进行分析，质量问题的产生主要体现在房屋的观感和使用功能上。如何在观感和使用功能上满足客户的要求，就需要房地产企业在建造房屋的过程中，对工程实体每一道工序、分项、分部工程严格按照作为建筑定制产品的标准及尺寸精度去控制。 2009 年，行业标杆企业万科针对房屋质量投诉的焦点问题，率先在行业内提出工程实体实测实量体系并在旗下的楼盘中全面推广、普及。近年来， 中海、龙湖、旭辉等品牌房企也在企业范围内推广并践行实测实量体系。但实测实量体系的推行， 是一项繁琐复杂而又庞大的工作，涉及施工阶段工程所有参与方。所以，从目前来看， 各房企推行实测实量体系的水平和效果参差不齐。 实测实量 ：在建筑工程建造过程中， 各分部、分项以及各道工序实施前，实施过程中以及实施后，由施工、监理、业主等各参建单位工程技术人员为保证工程按图施工的精度，使用规定的测量工具实时、实体、实测、实记而进行的有计划的测量纠正改进的系统活动。实测实量体系建立的目的是通过建立产品实体质量实测实量体系并系统实施的方式，客观真实反映项目各阶段的工程质量水平，促进实体质量的实时改进，进而达到实体质量一次性合格的目标。 目前阶段，各房企推行实测实量体系主要存在以下问题： 一、房地产企业经营理念 很多房企为了快速周转、加快开发节奏，一味强调工程进度，而忽略工程实体质量，实测实量体系很难从源头上进行有效推行。 二、房地产企业项目管理团队思想意 识 项目管理团队质量意识不高，把企业推行的实测实量体系当成累赘，思想上不重视，对施工单位没有严格要求。 三、施工单位及项目管理团队思想意 识 实测实量体系非国家规范要求，很多建设单位没有要求施工单位进行实测实量， 施工单位对实测实量体系的认知度不高， 甚至是抵触、反感，没有很强烈的意愿去做好实测实量工作。 四、施工单位管理协调能力欠缺 施工单位对劳务分包单位、专业分包 单位的管理协调能力欠缺，无法在思想上统一各分包单位 ；没有做好事前技术方案预控措施、事中没有及时检查与事后纠偏持续改进措施。 五、施工单位技术管理能力欠缺 很多施工单位虽有很强烈意愿去做好实测实量工作， 但技术管理能力的欠缺， 在很大程度上制约着实测实量体系的有效推行。 六、分包单位的思想意识与市场环境分包单位同样与施工单位一样对实测 实量体系的抵触、反感、认知度不高 ；而操作工人计件制的承包模式更不利于实测实量体系的有效推进。 七、合同约束措施与奖罚